[고삐 풀린 서울아파트값] 넘치는 유동성·규제 학습효과 원인

냉온탕식 대책에 '규제하면 오른다' 생각.."과거 고점 회복 수준" 지적도
중개인들 "갭투자 막아야" 주문..가계부채대책, 보유세 인상 등 변수

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 최근 서울 아파트값 상승세의 원인은 한두 가지로 뚜렷하게 정의하기 어렵다.

과거 부동산 시장의 규제 대못으로 불렸던 재건축 초과이익환수·분양가 상한제·종합부동산세 등 반시장적 정책 규제를 만들며 '부동산과의 전쟁'을 선포했던 참여정부의 주인공들이 다시 집권함에 따라 시장이 과열되면 강력한 규제가 나올 것이라는 예측이 가능한데도 서울 아파트 시장엔 투자수요가 계속해서 몰린다.

실제 정부는 6·19부동산 대책을 내놓으면서 계속해서 집값이 오를 경우 투기과열지구 지정 등 추가 대책을 내놓겠다고 공언한 바 있다.

그러나 서울 아파트값은 대책 이후에도 가격 상승세가 진정되지 않고 있다. '맞춤형 정밀타격'을 앞세웠지만 아직까진 정부 뜻대로 되지 않은 것이다.

최근 인터넷에 널린 부동산 카페에는 유망 지역 정보나 매매 동향, 갭투자 성공 비결 등을 공유하는 글들이 수두룩하다.

정부의 방침이나 하반기 입주물량 증가 등 시장 상황은 녹록지 않은데 가격은 게속 오르다 보니 일선 중개업소에서는 "이해할 수 없다. 이유 없이 오른다"며 고개를 내저을 정도다.

전문가들은 일단 서울 아파트값이 진정되지 않는 이유를 시중의 과도한 유동성 때문으로 진단한다.

우리은행 안명숙 부동산센터장은 "저금리가 장기화하면서 갈 곳 없는 유동자금이 1천조원에 달한다"며 "은행 예금 금리는 너무 낮고, 증시는 너무 과열돼 있고 변동이 크기 때문에 안전자산인 부동산에 돈이 몰릴 수밖에 없는 것"이라고 말했다.

그는 "이 가운데서도 특히 강남권 재건축을 비롯한 서울 아파트는 희소가치 높은 블루칩이자 가장 리스크가 적은 상품"이라며 "가격 하락 등의 조짐을 보이고 있는 지방의 거주자들이 서울로 원정 투자를 오는 이유도 이 때문"이라고 덧붙였다.

서울의 아파트 공급 부족을 원인으로 꼽기도 한다.

현재 경기도에는 내년까지 입주물량이 한꺼번에 몰리면서 화성·광주·용인 등의 일부 단지 분양권에 마이너스 프리미엄 매물이 등장하고 전셋값이 급락하는 등 공급과잉 우려가 나타나고 있다.

하지만 서울은 재건축 외에 신규 가용 택지가 없는 데다 최소 2020년까지 입주물량이 늘지 않아 공급 부족으로 가격이 오른다는 논리다.

특히 내년부터 재건축 초과이익환수제가 부활되면 당분간 재건축 사업이 어려워지고, 그로 인해 신규 공급이 중단되면서 추후 가격이 상승할 수밖에 없다는 우려가 작용하고 있다.

강남의 한 중개업소 사장은 "과거 참여정부때 투기과열지구 지정으로 재건축 거래를 묶고, 초과이익환수제 도입으로 재건축 사업이 아예 중단됐다가 박근혜 정부 이후 규제 완화로 비로소 사업이 본격화되고, 가격이 더 큰 폭으로 올랐다는 것을 이 지역 사람들이 경험적으로 알고 있다"고 말했다.

추경, 최저임금 인상, 비정규직의 정규직화, 복지 확대 등 새 정부 정책에 따른 인플레이션(물가상승) 가능성이 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적도 나온다.

매년 10조원 이상 투입될 도시재생 뉴딜도 부동산 부양책으로 돌변해 도심 노후 주거지 가격을 들쑤실 수 있다는 우려가 적지 않다.

한 부동산 전문가는 "재건축은 주로 강남권 집값을 자극하지만 개발을 포함한 도시재생 뉴딜을 매년 100곳이나 하겠다고 목표를 제시한 것이 강북 도심 집값 상승을 부추기는 빌미가 될 수 있다"고 말했다.

정부의 일관성 없는 냉온탕식 부동산 정책은 가장 근본적인 문제로 꼽힌다.

김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산연구위원은 "참여정부 때 내놓은 강력한 규제로 그 다음 이명박 정부에서 집값이 크게 하락하며 하우스푸어가 사회적 문제가 됐고, 이를 해결하기 위해 박근혜 정부 5년 간 부동산 규제를 완화했던 효력이 현 정부 들어 두드러지게 나타나고 있는 것"이라고 분석했다.

그는 "집값 상승→규제→집값 하락→규제완화→집값 상승의 순환 구조가 계속해서 반복되면서 규제를 하면 결국 또다시 집값이 오른다는 것을 학습을 통해 알고 있다"며 "현재 시장이 정부가 내놓는다는 규제를 크게 두려워하지 않는 것도 참여정부 당시의 집값 급등이 재현될지 모른다는 믿음 때문"이라고 꼬집었다.

최근 전셋값이 싼 강남권 재건축을 제외하고 갭투자가 전방위로 확산하고 있는 것도 추후 집값이 오를 것이라는 막연한 기대심리 때문이다.

대치동의 한 중개업소 사장은 "주변 사람들이 부동산으로 돈을 벌고 또 그 돈으로 다시 투자를 하다보니 나혼자 재테크에서 뒤쳐지는 게 아닌가 하는 불안감과 상대적 박탈감을 많이 느끼는 것 같다"며 "그런 사람들이 조바심을 내고 뒤늦게 매수 대열에 뛰어들고 있다"고 말했다.

한국감정원 부동산연구원 채미옥 원장은 "현재 서울의 주택보급률이 98%로 100%에 못미치지만 과거와 현재 자가점유율 등을 따져볼 때 실수요만으로는 공급 자체가 부족한 시장이 아니다"라며 "서울의 외지인 주택 구입이 증가하는 것도 서울 집값이 더 오를 것이라는 기대심리에 따른 투자수요가 유입됐다는 방증"이라고 진단했다.

이 때문에 일부 중개업소에서는 투기과열지구 지정이나 보유세 인상 등 추가 대책을 통해 갭투자를 차단해야 한다는 주문도 나온다.

반면 최근 서울과 신도시 아파트값 상승세가 과거 전고점을 회복한 수순인 만큼 지나치게 과민반응할 필요가 없다는 지적도 있다.

부동산114의 서울 아파트값 추이를 보면 현재 서울 아파트값은 근래 최저가인 2013년 말보다 23% 상승했지만 전고점인 2009년 말에 비해서는 8% 오른 수준이다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "강남 아파트의 경우 과거 전고점을 회복한 시점이 올해 초이고 이후 추가 상승을 진행하고 있는 상황"이라며 "주택시장이 크게 10년 주기로 움직인다고 볼 때 사이클상 오를 수밖에 없는 측면이 있다"고 말했다.

김 실장은 "신도시 아파트값은 2006년 고점 시세보다 한참 낮은 수준으로 이제 조금씩 이전 시세를 회복해가는 과정"이라며 "서울 아파트의 문제를 신도시나 수도권 전체에 동일한 잣대로 봐서는 안된다"고 덧붙였다.

일단 전문가들은 8월 가계부채대책이 나오기 전까지 서울 아파트값은 계속해서 상승세를 보일 것으로 예상했다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "가계부채대책의 강도에 따라 주택시장의 반응이 달라질 수 있지만 일단은 오름세가 꺾이지 않을 분위기"라며 "대책의 방향과 향후 부동산 보유세나 임대소득세 과세 등 부동산 세제 강화 논의도 본격화된다면 시장의 적지 않은 변수로 작용할 것"이라고 말했다.

sms@yna.co.kr

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