참여정부가 집값 안정 실패한 이유는.."수요 무시한 과잉 규제"

[이데일리 정다슬 기자] 참여정부가 부동산 안정화에 실패한 것은 수요가 늘어날 수밖에 없는 환경 변화를 무시하고 이를 과도한 규제로 억제하려고만 했기 때문이라는 분석이 나왔다. 문재인 정부는 이 같은 전철을 밟지 않도록 수급 안정에 초점을 맞춘 일관성 있는 정책이 필요하다는 설명이다.

현대경제연구원은 9일 ‘참여정부 부동산정책이 현재에 주는 시사점’이라는 보고서에서 “참여정부 당시 다양한 투기 억제 대책에도 불구하고 부동산가격 불안이 이어진 이유는 수급예측의 실패로 공급 대비 수요 과잉이 상당기간 지속됐고 초기 정책이 수요 억제에 집중됐기 때문”이라고 말했다.

참여정부 출범 이전부터 부동산 가격인 상승세였다. 1998년 외환위기 충격에서 벗어나기 위해 다양한 경기부양책이 동원됐고 저금리로 유동성이 늘어나고 경제가 회복되면서 주택 수요가 급증한 반면, 외환위기 여파로 한동안 공급은 없었기 때문이다. 수도권 지역 주택매매가격 상승률은 2003년 초 10%를 넘어서기도 했다.

김천구 연구위원은 수급예측의 실패가 결국 참여정부의 부동산 정책의 실패를 불렀다고 지적한다. 늘어나는 주택 수요에 대응하기 위해 주택 공급을 늘려야 하지만 인허가부터 착공, 준공까지 2~3년의 시차를 발생한다. 이에 참여정부는 초기 △종합부동산세 도입 △주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등 수요를 억제하는 데 초점을 뒀지만 이는 일시적인 억제책에 머물렀다. 저금리 기조로 예금, 적금 등의 기대수익이 하락하고 외환위기 이후 위험회피심리가 강해지면서 투자자들은 주식시장을 떠나 부동산에 투자했다. 강남권 재건축 아파트의 집중 규제를 틈타 일반 아파트나 인근 지역 아파트가 가격이 상승하는 등 ‘풍선효과’도 발생했다.

특히 일관되지 못한 정책은 시장의 신뢰를 잃으면서 더욱 힘을 잃었다. 참여정부는 2003년 10·29대책 이후 부동산가격이 일시적으로 약세를 보이자 건설경기의 급격한 하락을 막기 위해 2004년 7월 모기지론 확대 등을 포함한 건설경기 연착륙 방안을 발표한다. 같은 해 8월에는 투기지역을 일부 해제하기도 했다. 경기 회복과 규제 완화에 대한 기대감, 향후 공급 부족에 대한 불안감, 판교 신도시 분양 등 호재가 겹치며 2005년 부동산 가격은 4.0%까지 반등했고 지속적인 투기억제 대책에도 2006년 11.6%, 2007년 3.1%씩 상승했다.

국토 균형 발전과 부동산 가격 안정이라는 상충된 목표의 정책이 동시에 추진됐다는 것도 문제다. 지방의 주택 공급은 늘어났으나 지방의 부동산 수요는 규제가 강화되며 줄어들었다. 그 결과 지방을 중심으로 미분양 주택이 늘어나게 된다. 반면 수도권 지역은 용지 부족과 규제 강화로 공급이 감소해 상승폭이 컸다.

김 연구위원은 참여정부의 이같은 실패를 문재인 정부가 답습하지 않기 위해서는 지역별, 평수별, 유형별 주택 수급 상황을 면밀히 파악해 공급이 모자라는 부분을 중심으로 일관성 있는 부동산 정책을 추진해야 한다고 강조한다. 현재 전국 부동산 시장은 공급이 충분하지만 서울 강남권 등 일부 지역은 수요 대비 공급이 모자란 상황이다. 따라서 총량적인 공급 확대 보다는 수요가 풍부한 지역에 규제 완화를 통해 공급을 늘리는 게 중요하다는 주장이다. 또 서울 강남권에 버금가는 인프라를 갖춘 지역을 개발해 특정 지역 수요를 분산할 필요가 있다고 강조했다.

김 연구위원은 “실제 부동산 상황을 나타낼 수 있는 데이터 구축과 정확한 진단으로 부동산 시장을 보는 일관성 있는 시각을 마련해야 한다”며 “부동산정책에 대해 시장에서 실현 가능성에 회의적인 반응을 보이면 정책의 신뢰성은 상실되고 주택시장의 불확실성은 높아진다는 점을 염두에 둬야 한다”고 말했다.

정다슬 (yamye@edaily.co.kr)