규제에 제동걸린 재건축..가격 오름세 진정될까?

가격 상승폭 줄어들어..투기과열지구 지정 여부가 최대 변수
재건축초과이익환수제 유예기간 종료·DSR 도입 여부도 관건

재건축 사업승인이 완료된 개포주공1단지 모습, 사진=이상현 기자

정부가 부동산 대책을 내놓으며 고공행진하던 서울 재건축 아파트 가격상승세가 한풀 꺾였다. 올해 연말로 유예기간이 종료되는 재건축초과이익환수제와 함께 향후 투기과열지구 지정 여부가 시장분위기에 미칠 중요한 척도가 될 전망이다.

21일 부동산 업계에 따르면 정부가 과열지역을 대상으로 맞춤형 규제를 내놓자 재건축 단지를 중심으로 가격상승폭이 줄어든 모습이 관측됐다.

지난 19일 부동산대책에는 조정대상지역 내 재건축 조합원 분양가수수를 최대 3개 주택에서 1개 주택으로 축소하는 내용이 포함됐다.

지난 16일 부동산114의 주간아파트동향에 따르면 서울 재건축 아파트 가격은 전주대비 0.32% 올랐다. 직전주가 0.40%가 상승했고 그 이전에도 △5월 12일 0.11% △5월 19일 0.22% △5월 26일 0.28% △6월 2일 0.33% 등 매주 꾸준히 상승폭은 꾸준히 커지고 있었다.

일반아파트 가격상승률은 절반 가까이 줄었다. 16일 기준 일반아파트 가격상승률은 0.32%로 집계돼 직전주 0.71%에 비해 감소했다.

이번 정부의 대책과 함께 앞으로 부동산 시장에서는 호재보다 악재가 더 많이 예고돼 시장 가격상승을 견인하던 재건축단지의 가격상승세가 하락세로 전환될 지에 대해 관심이 쏠리고 있다.

먼저 오는 8월에는 가계부채종합대책이 나올 전망이다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR)도입여부가 포함될지가 관건이다. DSR은 주택담보대출 외 마이너스통장과 장기카드대출, 자동차 할부금 등 기타 대출 금액까지 모두 상환부담액으로 간주해 상환능력을 심사한다.

정부가 '투기과열지구' 카드를 놓고 고민을 하고 있다는 점도 재건축 단지 가격에 영향을 미칠 것으로 보인다. 고형권 기획재정부 1차관은 6·19일 부동산대책 발표에서 "과열 양상이 확산된다고 판단되면 투기과열지구 지정 등 추가 조치를 할 것"이라고 밝힌 바 있다.

투기과열지구로 지정되면 분양권 전매제한과 1순위 자격제한, 조합원 지위 양도 금지 등 다양한 규제가 한번에 적용된다.

금리인상도 예고된 사안이다. 미국은 지난해 12월과 지난 3월 기준금리를 0.25% 포인씩 두 차례 올린바 있으며 2019년까지 연 세차례씩 총 8차례 금리를 올릴 것으로 전망된다.

재건축 초과이익환수제 유예기간도 올해 말로 종료될 것이라는 전망이 유력해지며 올해 안으로 관리처분인가를 신청하지 못한 단지는 재건축 사업으로 거둔 이익의 최고 50%를 부담금으로 내야 한다. 사업진행이 더딘 재건축단지들이 사업속도를 내고 있는 이유다.

부동산 업계 관계자는 "정부가 이번 대책을 통해 의도를 확실히 밝히면서 당장 부동산 시장의 열기를 식히는데는 효과가 있을 것으로 본다"며 "그래도 초과이익환수제를 피하는 단지에는 투자자들이 몰릴 가능성은 남아있다"고 말했다.

또 다른 관계자도 "추가 부동산 대책이 예상보다 수위가 높다면 시장 전체가 냉각될 가능성이 있어 가격도 하락할 가능성이 있다"고 말했다.

이상현 기자 ishsy@segye.com