"6.19 부동산 대책, 시장 과열 잡는데 역부족"

증권사 건설 담당 애널리스트들
저금리 유동성으로 수요 억제 어려워
DSR 조기 적용에 공급확대 병행해야

[한겨레] 정부의 ‘6·19 부동산 대책’에 대해 증권사들은 시장의 예상에 못미쳐 부동산 가격 안정을 이끌지 못할 것이라고 예상했다. 이들은 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제 강화와 주택공급 확대방안이 병행돼야 주택시장이 실수요자 중심으로 재편될 것이라고 주장했다.

20일 증권사의 건설 담당 연구원들은 이번 부동산 대책에 강남3구 등에 대한 투기과열지구 지정, 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 일괄 환원, 집단 중도금 대출의 디티아이 적용 등이 포함되지 않아 과열된 시장을 잡기에는 역부족이라고 평가했다.

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정부가 내놓은 정책 방안의 효과도 크지 않을 것으로 진단했다. 전매제한 강화는 2015년 11월 발표된 주택시장관리방안에서 이미 예고된 내용인데다 적용 대상인 서울의 공급 예정 물량이 적어 시장에 주는 영향이 크지 않다고 봤다. 재건축 조합원의 주택 수 제한도 실제 3주택까지 분양받는 경우가 드물어 투기과열 억제 효과에 의문을 제기했다.

하반기 입주물량 증가로 주택가격이 조정을 받을 것이라는 정부의 판단에도 동의하지 않았다. 과거와 달리 저금리에 따른 시중 유동성이 풍부하기 때문이다. 조윤호 동부증권 연구원은 “지난해 하반기 이후에도 입주 물량이 늘어났지만 주택가격이 상승한 것은 유동성이 그만큼 넘쳐났기 때문”이라고 풀이했다.

이같은 주장은 한국경제의 뇌관으로 떠오른 가계부채 해법과 관련해 ‘반쪽짜리 대책’이라는 지적으로 이어졌다. 지금의 대출 규제만으로는 1360조원에 이르는 가계부채의 건전성 악화를 막지 못하기 때문이다. 진용재 하이투자증권 연구원은 “주택담보대출을 중심으로 한 가계대출 급증의 근원적인 이유는 낮은 금리 탓”이라며 “금리와 소득확대 정책이 동반되지 않은 대책은 가계부채 문제를 풀기 어렵다”고 진단했다.

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연구원들은 디티아이 규제를 강화할 경우 시간을 두고 투기 수요를 차단하는 효과를 낼 것으로 봤다. 한국은행의 ‘실거래 주택가격 분석’ 자료를 보면, 디티아이 규제를 강화하면 2개월 뒤부터 효과를 발휘하는 것으로 나타났다. 이경자 한국투자증권 연구원은 “노무현 정부 당시 다양한 규제에도 주택가격은 급등세를 이어가다 2006년 디티아이 규제를 수도권 투기과열지구로 확대한 뒤 집값은 안정을 찾았다”고 설명했다. 반면 엘티브이 규제는 거의 영향이 없는 것으로 나타났다. 주택가격이 오르면 대출 가능금액도 커지기 때문이다.

연구원들은 주택시장 안정을 위해서는 수요 억제만으로는 안되고 공급 확대 방안을 찾아야 한다고 주장했다. 대출과 거래 제한으로 주택가격의 단기적 상승은 막을 수 있겠지만 적절한 주택 공급이 더해지지 않으면 중장기적인 주택시장 안정화가 어렵다는 논리다. 분양시장 과열도 1~2인 가구가 증가하고 새 아파트 선호 경향이 커지는데, 중대형 노후 아파트 비중이 높아 일어나는 현상으로 봤다.

연구원들은 8월 발표 예정인 가계부채 종합대책에 주목하고 있다. 총부채원리금상환비율(DSR) 연내 조기적용과 취약 차주 보호 등 추가 대책이 나올 경우 주택시장이 안정을 찾아갈 것으로 내다봤다.

한광덕 선임기자 kdhan@hani.co.kr

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