盧정부 주택 공급부족이 정책실패 주원인

文정부 '인위적인 수요역제'에 우려 목소리

[머니투데이 신희은 기자] [文정부 '인위적인 수요역제'에 우려 목소리]

문재인정부가 서울·부산 등 부동산시장의 국지적 과열을 잠재우기 위한 규제책 마련에 나선 가운데 인위적인 ‘수요억제’는 집값 상승을 잡기 어려울 수 있다는 우려가 나온다.

과거 노무현정부에서도 전방위 규제책으로 시장과열에 맞섰지만 주택공급량 부족에 따른 집값 상승을 막는 데는 실패했다. 더구나 현 시장은 과거와 달리 서울과 수도권, 지방 지역마다 온도차가 극명히 엇갈린다.
　
미분양 등 공급과잉이 우려되는 곳과 공급부족이 예견되는 지역을 선별해 적용할 ‘맞춤형 대책’도 효과를 기대하기가 쉽지 않다는 지적도 있다.
　
11일 부동산업계에 따르면 지난 5월9일 대선 이후 주택시장은 서울을 중심으로 매매와 분양 모두 급격한 상승세를 보이고 있다. 지난해 ‘11·3 부동산 대책’ 이후 올 4월까지 주춤하던 시장이 일부에선 과열 양상까지 보여 ‘공급부족’에 대한 주택가격 상승 기대감이 작용한 것으로 풀이된다.
　
내년부터 재건축 이익초과금의 최대 50%를 부담금으로 납부해야 하는 재건축 초과이익환수제 부활이 예고돼 당장 재건축 공급 축소가 우려된다. 서울 시내에서 추가로 개발할 부지가 제한적인 반면 멸실수요는 꾸준히 늘고 있다.
　
신한금융투자에 따르면 서울의 아파트 멸실수요는 지난해 2만7000가구, 올해 4만2000가구가량으로 추정되는 반면 입주물량은 지난해 2만6000가구, 올해 2만6000가구, 내년 3만4000가구 수준에 그쳐 공급부족이 예상된다.
　
최근 서울 시내 분양단지들이 높은 청약경쟁률을 기록하는 것도 공급부족에 따른 가격상승을 기대하는 것으로 관측된다. 대선 이후 분양된 영등포구 ‘보라매 SK 뷰(VIEW)’와 강동구 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’는 각각 27.68대1과 11.33대1의 높은 경쟁률로 1순위에서 청약을 마감했다.
　
공급부족에 따른 주택가격 상승은 과거 노무현정부 시절 부동산정책이 실패한 주된 요인으로 꼽힌다. 이에 공급이 부족해 분양 흥행을 이어가는 서울 부동산시장에 수요억제 위주의 규제가 효과를 나타낼 수 있을지 의문시된다.
　
KB국민은행의 노무현정부 기간 주택매매가격 종합지수(2015년 12월=100 기준)를 살펴보면 매매가 상승률이 전국적으로 24%, 서울은 43%에 육박한다. 각종 규제 완화로 주택시장을 부양한 박근혜정부 기간 전국과 서울이 각각 9%와 8% 상승한 데 비해 눈에 띈다.
　
노무현정부 당시 2003년부터 2007년까지 연도별 주택 분양물량이 평균 29만가구 수준이었다면 2014년부터 내년까지는 평균물량이 43만가구 수준으로 차이를 보인다. 최근 분양물량은 특히 경기권과 지방에 집중돼 공급과잉 우려를 낳는다.
　
전문가 다수는 정부가 일률적인 규제보다는 지역선별 규제책을 내놓을 것으로 보고 있다. 시장 전반에 대한 규제는 공급과잉 우려 지역은 경착륙을 촉발하고 공급이 부족한 서울 집값은 상승할 가능성이 있기 때문이다.
　
박상연 신한금융투자 연구원은 “노무현정부 시절에도 재건축 초과이익환수제, 종합부동산세 도입, 분양가 상한제 확대 등 강력한 규제책이 나왔지만 절대적인 공급량 부족으로 주택가격 상승이 가팔랐다”며 “지역에 따라 공급과 수요를 모두 조절하는 규제가 나올 수 있다”고 예상했다.
　
김규정 NH투자증권 연구원은 “과거 이명박·박근혜정부에서 부동산 경기를 부양한 효과가 유동성 장세와 맞물려 지금 폭발적으로 나타나고 있는 것”이라며 “규제가 나오더라도 서울은 부족한 공급에 따른 주택수요가 움직여 주택가격이 계속 오를 가능성이 있다”고 지적했다.
　
“강남 재건축 등 현 시장이 과연 ‘과열’인지에 대한 판단이 우선이고 과열이라면 해당 지역을 집중 겨냥한 규제가 나올 수 있다”며 “지역별 여건이 다르기 때문에 과도한 부채를 억제하는 선에서 규제가 이뤄질 것”이라고 내다봤다.

신희은 기자 gorgon@mt.co.kr

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