분양자격 엄격히 보고, 돈줄 죄고..투기세력 솎아낸다
6억이상 대출 받을때 LTV한도 70% → 40%
DTI도 60% → 40% 줄어
◆ 부동산 과열지역 단속 ◆
금융당국은 늘어나는 가계부채와 집값 폭등세 진정을 위해 이달 안으로 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 방안을 마련하고 7~8월 중 종합적인 가계부채 관리 방안을 내놓기로 하는 등 대책 마련에 분주하다.
부동산 금융규제와 관련해서는 소득심사 사각지대인 분양아파트 집단대출 중 잔금대출에 대해 DTI를 도입하되 심사 시점을 청약 이후, 1차 중도금 납부 이전 사이로 잡는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 현재 분양아파트 잔금대출은 LTV 심사만 받을 뿐 DTI를 적용받지 않기 때문에 통상 분양가의 10% 수준인 계약금만 갖고 '묻지마 청약'에 뛰어들거나 분양권 전매에 나서는 등 가수요 유입이 끊이지 않고 있다. 이들 입장에서는 전매제한 기간이 지난 후 분양권을 되팔아 차익을 챙길 수도 있고 입주 시점까지 전매가 제한되더라도 전세를 주고 매도 타이밍을 노리면 된다. 대표적인 부동산 투기로 꼽히는 '갭투자'와 같은 구조가 된다.
또 다른 집단대출 유형인 중도금대출은 통상 이자후불제 방식 분양이 많은 데다 이자만 내는 대출이라 DTI를 직접적으로 적용할 경우 실익이 낮다. 대신 DTI 심사 시점을 1차 중도금 납부 시점 이전으로 잡아 잔금대출(분양가나 감정가의 70%) 가능성을 미리 파악하면 중도금 대출에 대한 사실상의 소득심사로 이어질 수 있다.
금융당국은 이번 가계부채 대책의 주안점을 일률적인 LTV·DTI 강화보다는 실수요자의 내 집 마련에 제동을 걸지 않는 범위에서 투기 근절에 두고 있다. 예컨대 1가구 1주택자와 다주택자에 대해 LTV 적용 수위를 차등 적용하는 방안이 실무진 사이에서 공감대를 얻고 있다. 잔금대출 DTI 적용에 따른 투기 근절 실효성을 높이기 위해 국토교통부와 협의해 중도금이자후불제를 폐지하거나 일정 기준에 따라 제한해야 한다는 필요성도 제기된다. 다만 금융당국은 기존 분양권자, 입주권자의 혼란을 방지하기 위해 새 LTV, DTI 방안이 시행되는 8월 이후 입주자 모집공고가 나오는 신규 분양아파트부터 잔금대출 DTI 사전심사를 적용할 예정이다.
부동산시장 안정을 위한 다른 형태 규제의 출현 가능성도 높게 점쳐지고 있다. 다만 지금의 부동산 과열이 일부 지역에 국한된 현상이라는 점을 감안해 지역별 '핀셋형' 규제가 나올 가능성이 높다.
현재 시점에서 꺼낼 수 있는 카드는 투기 수요의 시장 진입을 차단할 수 있는 규제들이다. 대표적으로 거론되는 것이 투기과열지구 지정이다. 지난해 11·3 대책 발표 당시 강호인 국토부 장관은 "추후 시장 상황에 따라 투기과열지구 등 추가적인 대책을 검토할 수 있다"고 말하며 가능성을 열어뒀다.
2002년 8월 처음 도입된 투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가상승률에 비해 비정상적으로 높아 투기가 우려되는 지역을 대상으로 지정하는 제도다. 투기과열지구로 지정되면 청약 신청 및 분양권 전매가 제한되고 주택담보대출의 요건이 강화된다. 분양권 전매는 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 최장 5년까지 금지된다. 대출기간이 10년 이하이거나 10년 초과로 6억원 이상 대출을 받을 시 LTV는 40%까지 줄어들고 DTI도 40%로 축소된다. 현재 DTI는 60%, LTV는 70%다.
정부가 지난해 11·3 부동산대책을 발표할 때에도 투기과열지구 지정 가능성이 검토됐으나 시장에 미칠 충격을 감안해 투기과열지구 조항 일부를 완화한 청약조정지역이 도입됐다. 청약조정지역도 분양권 전매와 재당첨을 규제하지만 금융규제는 포함되지 않는다. 투기과열지구는 재건축단지에 특히 치명적이다. 지정된 지역에서는 재건축 조합원 지위를 사고파는 행위가 금지되며 조합원 1가구당 3가구까지 가능한 재건축 후 분양 가구 수도 1가구로 줄어들게 된다.
[정순우 기자 / 정석우 기자]
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