남영역 일대 노후상가 즐비..도심 역세권 맞나싶을 정도

길 건너엔 주상복합 속속..철도 가로막혀 개발 더뎌

◆ 낡은 도심부터 재생하라 ③ ◆

용산역에서 1호선을 타고 한 정거장, 2㎞가 채 안 되는 지근거리의 남영역. 도심 역세권이지만 서울 도심 낙후지의 대명사와 같은 곳이 된 지 오래다.

숙명여대와 같은, 규모가 꽤 있는 대학을 끼고 있는 데다 서울역이나 용산역 등 광역교통의 중심지가 바로 옆이라는 점을 생각하면 아이러니할 정도다.

한쪽에는 입주한 지 오래되지 않은 신축 주상복합 아파트 단지들이 있고 고급 수입차 브랜드의 전시장이 자리 잡고 있다. 그러나 바로 길 하나만 건너면 지상으로 솟아오른 철도 아래 마련된 초라한 토끼굴로 사람들이 걸어 다니고, 낡고 관리가 안 된 건물들에 입주한 철물점, 전파사 등 오래된 가게들이 서울역 방향으로 끝없이 늘어서 있다.

업계 관계자는 "지하철 1호선은 서울 산업화의 핏줄과 같은 노선이지만 지상철의 한계로 인해 인근 개발이 유난히 더뎠다"면서 "서울역부터 시작해 1호선 라인에 대한 대대적인 정비가 필요하다"고 말했다.

최근 뜨거운 다른 용산 지역 부동산보다 남영역 인근 아파트나 주상복합의 시세 상승이 상대적으로 더딘 이유도 여기서 찾는 사람이 많다. 통상 아파트 시세는 아파트의 입지와 브랜드 등뿐 아니라 주변의 생활 환경이 얼마나 잘 갖춰져 있는지, 교통이 편리한지 등이 복합적으로 반영돼 형성된다. 인근 한강로2가 아파트들은 시세가 3.3㎡당 3000만원을 훌쩍 넘었지만 남영역 쪽은 역세권에 신축임에도 불구하고 이에 미치지 못하는 것이 현실이다.

서울 지하철 1호선이 지상선이다 보니 철도로 인해 길과 보행로가 끊겨 있는 것도 문제다. 도시재생에서 중요한 건 지역 연결성인데, 남영역은 섬처럼 고립돼 있다.

남영역과 삼각지역 사이에 있는 과자회사 오리온은 1956년 동양제과로 창업할 때부터 지금까지 이곳에 본사 사옥과 영업소를 두고 있지만 일부 리모델링 및 보수만 했을 뿐 재건축이나 주변 개발은 염두에 두고 있지 않다. 매출 2조원대의 기업이 도심권인 용산에 9000㎡ 용지를 갖고 있음에도 불구하고 개발계획을 세우지 않고 있는 이유가 뭘까. 오리온 관계자는 "사옥 재건축이나 개발을 하려고 해도 대로변은 철도로 완전히 단절된 막다른 길이라 크게 효과가 없다고 판단했다"면서 "일단 철도 지하화가 진행돼야 사옥 인근 개발이나 재건축 등을 생각해볼 것 같다"고 말했다.

그나마 남영역 역세권에 있던 롯데기공 건물 자리에 30층대 역세권 청년임대주택이 들어오기로 한 것이 이 지역에서 간만에 추진되는 개발사업이다.

서울시 관계자는 "남영역의 경우 개발이 덜 된 전형적인 낙후 역세권인데, 역세권 청년임대주택 등을 통해 임대주택 공급뿐 아니라 재생효과를 누릴 수 있을지 주목되는 곳"이라고 설명했다.

[기획취재팀 = 박인혜(팀장) / 정순우 기자 / 김강래 기자]

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