'뉴스테이 좌초' 반면교사 삼아야

강북2구역·십정2구역 무산
재개발 대안으로 떠올랐지만 다양한 이해관계 조정에 실패

◆ 낡은 도심부터 재생하라 ① ◆

새 정부가 '도시재생'을 내건 것과 대조적으로 지난 정부에서 도시재생과 민간임대주택 융합으로 야심차게 추진됐던 정비사업 연계형 뉴스테이는 줄줄이 좌초했다. 정비사업 연계형 뉴스테이는 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 공급되는 아파트 일부를 임대사업자가 통으로 매입해 뉴스테이로 공급하는 사업이다. 임대아파트를 시세보다 저렴하게 매각하는 대신 조합 등 기존 사업자는 용적률 인센티브를 얻어 더 많은 아파트를 짓는 장점이 있다.

국토교통부는 2015년 인천 청천2구역·십정2구역, 광주 누문구역 등을 시범사업지구로 지정했고 지난해 상반기 15곳, 하반기 7곳 등 총 22곳을 후보 구역으로 지정했다. 그러나 서울시내 첫 정비사업 연계형 뉴스테이로 주목받았던 강북2구역 도시환경정비사업은 재개발 후 신축 임대주택 매각가격의 적정성을 두고 빚어진 조합원 간 갈등을 극복하지 못하고 지난해 11월 최종 무산됐다. 국내 최초 정비사업 연계형 뉴스테이 십정2구역도 당초 계약상 부동산펀드 조성이 결렬돼 지난달 무산됐다. 민간임대주택 사업 예정자가 주택도시보증공사(HUG) 보증 발급 지연으로 펀드 조성이 늦어지자 자체 금융으로 공사비 조달 의지를 밝혔으나 시행자 인천도시공사는 직접금융은 추가 비용 발생 위험이 있다며 펀드 방식을 고수했다. 금융기법에 대한 이견 못지 않게 정치적 논리도 좌초에 작용했을 것으로 보인다. 십정2구역도 일부 주민들이 토지 헐값 매각을 주장하며 대립했다.

두 사업 모두 재개발이 10년 이상 표류하는 상황에 대한 타계책으로 뉴스테이를 접목했으나 다양한 이해관계를 조정하지 못하고 끝내 좌초했다는 점에서 닮았다.

이 같은 실패에서 얻는 교훈은 두 가지다. 첫째, 도시재생이 성공하려면 지난한 이해관계 조율 과정과 시간이 필요하다는 점이다. 새 정부의 도시재생 뉴딜이 자칫 성과주의로 흐르면 혈세만 낭비하고 국민이 체감하는 환경은 개선되지 않는 결과를 야기할 수 있다.

권대중 명지대 부동산전문대학원 교수는 "도시재생 뉴딜은 훌륭한 정책이지만 목표 숫자 채우는 데 지나치게 연연해서는 안 된다"며 "서민에게 도움이 되는 방향으로 실질적 정책을 설계해야 한다"고 말했다.

둘째, 과거 정권 사업일지라도 도시재생 뉴딜의 목표에 부합한다면 계승·발전해야 한다는 점이다. 김동주 국토연구원장은 "도시재생선도사업 등 지난 정부에서 2년 남짓 해오던 사업들은 앞으로 가시적인 성과가 나오기 시작할 전망"이라며 "도시재생 뉴딜과 연계해 성과를 높이는 방향으로 발전시키는 것이 중요하다"고 말했다.

채상욱 하나금융투자 부동산 애널리스트는 "정비사업 연계형 뉴스테이는 재건축·재개발시장의 '게임 체인저'"라고 밝혔다.

[기획취재팀 = 박인혜 팀장 / 정순우 기자 / 김강래 기자]

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