[정두환의 집과 사람] 무색해진 집값 대세하락 전망

서울은 뛰고 일부 지방은 침체
입지 등 '가치투자' 집중할 때

[서울경제] “집 사야 돼 말아야 돼?” 또는 “팔아야 해 말아야 해?” 요즘 지인들을 만나면 부쩍 많이 받게 되는 질문이다.

질문이 느는 이유는 그만큼 혼란스럽기 때문이다. 연초만 해도 내로라 하는 전문가들의 집값 전망은 ‘하락’이 대세였다. 슬금슬금 오르는 시중 대출 금리, 시장 활성화 보다는 주거복지에 공약의 방점을 찍은 대선 주자들, 하반기부터 쏟아질 대규모 입주 물량, 거기에 하루 앞이 보이지 않는 경기, 결혼도 출산도 안하는 젊은 세대들···.

연초 예상 빗나가며 차별화 저금리에 부동자금 넘치고 대선 후 정책 불확실성도 커 본질적 요소 따져 옥석가려야

최근 부동산 시장의 분위기는 연초 전망과는 딴판이다. 꼭지라고 생각했던 서울 강남권 재건축 아파트 값은 계속 천장을 뚫고 있다. 여기에 강북 도심권 아파트 값까지 가세하면서 서울 집값은 오르면 올랐지 떨어질 기미를 보이지 않는다. 예상 밖의 시장 흐름에 그나마 명색이 20년 가까이 부동산 부문 기자로 지냈던 기자조차 명쾌한 답을 내놓기가 쉽지 않다. “솔직히 나도 잘 모르겠다”는 말 외에 똑 부러진 답을 내놓기가 겁난다.

이처럼 시장이 예상을 빗나간 것에 대해 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “투자자들이 대출금리가 아닌 예금금리에 더 민감하게 반응하고 있기 때문”이라고 분석한다. 대출금리가 오르고 있긴 하지만 여전히 1%대에 그치고 있는 예금 금리 탓에 꾸준히 유입되고 있는 부동자금이 주택 시장을 떠받치고 있다는 것이다. 실제로 경기의 불확실성 탓에 마땅한 투자처를 찾지 못하고 떠도는 시중 부동자금은 1,000조원을 넘어선 것으로 파악되고 있다.

그런데 좀더 깊이 들여다 보면 최근 주택 시장의 분위기는 상승 또는 하락 어느 한 방향으로 움직이지 않고 있다. 서울만 놓고 보면 연초의 전망이 무색한 것이 사실이다. 반면 시선을 외곽으로 돌리면 연초의 우려가 현실화하는 분위기가 곳곳에서 감지되고 있다. 일부 지방에서는 청약 미달 단지가 속출하고 가격도 하락세다. 철저하게 시장이 차별화하는 모습이다.

이는 곧 무조건 집을 사야 한다거나 팔아야 하는 이분법적 접근법은 더 이상 유효하지 않다는 것을 의미한다. 강남이 오른다고 주변부도 따라 오르는 동반 상승을 기대하고 덜컥 집을 샀다가는 낭패 보기 십상인 셈이다.

더욱이 불안 요소들은 여전히 해소되지 않은 채 도사리고 있다. 벌써 경남 등 일부 지방에서는 입주물량이 크게 늘어나면서 지역 주택 시장에 악재로 작용할 조짐이다. 정부가 중도금 집단대출을 옥죄면서 과도한 대출에 의존한 아파트 분양에도 경고음이 들리고 있다. 무엇보다 보름 앞으로 다가온 대선 이후 출범할 새 정부의 부동산 정책 기조는 시장에 기회 보다는 리스크 요인이 더 크다는 것이 전문가들의 지배적 관측이다.

그렇다면 결국 남는 것은 하나다. 바로 ‘가치투자’다. 그리고 부동산 가치의 본질은 입지다. 입지는 외적 요인의 불확실성이 커질수록 투자자가 집중해야 하는 핵심 가치다.

오는 5월9일 대선이 끝나면 그동안 관망세를 보이던 봄 분양시장도 본격화할 전망이다. 홍수처럼 쏟아져 나오는 분양 물량 속에서 옥석을 가려내는 소비자의 신중하고 현명한 선택이 어느 때보다 필요한 때다. /건설부동산부문 선임기자 dhchung@sedaily.com