미리 상담 예약을 하고 방문하니 반갑게 맞이한다. 내부 구조부터 구경했다. 전용 59㎡도 공간 활용이 좋다 보니 좁다는 느낌이 전혀 없다. 대행사에서 제시한 가격도 저렴했다. 59㎡는 5억4000만원 수준. 지난해 12월 준공한 옥수동 e편한세상옥수파크힐스의 가격이 8억원(전용 59㎡)까지 오른 것을 감안하면 30% 이상 싸다. 당장 계약금 2800만원을 넣으면 동호수 지정도 가능하단다. 아직 고층 물량도 남았다고 하니 구미가 당긴다. “지금 신청하지 않으면 좋은 호수를 놓칠 수 있다”는 말에 당장 은행에 가야 할 것만 같다. 한편으로는 합리적 의심도 든다. 정말 이 가격으로 아파트를 구입할 수 있을까. 아니, 사업이 제대로 추진되기나 할까.
상담을 진행했던 담당 실장은 “다른 지역에서도 조합원을 모아 성공적으로 사업을 추진한 경험이 있다”며 “쌍용라비체는 요즘 투자자 관심이 높은 금호동에 짓기 때문에 조합원 모으기가 쉽다. 땅 매입도 자신 있다. 2021년 하반기가 되면 입주할 수 있다”고 말했다. 그의 말처럼 된다면 다행이지만….
6억원.
서울 시내 아파트 평균 매매가격이다. 2015년 이후 아파트 가격은 줄곧 상승세다. 매매가격만 오를까. 자연스럽게 전세가격도 상승세다. 실수요자들은 내집마련의 절실함을 느낀다. 집을 사긴 사야 할 것 같은데 오래된 아파트를 사고 싶진 않다. 당장 거주도 불편하고 나중에 팔리지 않을 것 같기 때문이다. 그렇다고 새 아파트는 너무 벅차다. 이런저런 고민을 하는 와중에 현재 시세보다 20~30% 저렴한 새 아파트가 있다는 소식에 눈길이 간다. 지역주택조합 아파트다.
일반 아파트는 시행사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 토지를 매입한다. PF로 인해 사업 과정에서 적잖은 금융비용이 발생한다. 지역주택조합 아파트는 다르다. 기업이 아닌 조합원이 사업 주체가 된다. 지역조합원이 직접 토지를 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는 방식이다. 토지 매입을 위한 금융비용, 시행사의 이윤, 분양 광고나 홍보비용 등 여러 부대비용을 절감할 수 있다. 일종의 ‘아파트 공동구매’인 셈이다.
지역주택조합 아파트는 기존 재개발, 재건축 단지와 비교해 사업 절차가 단순하다. 재개발·재건축주택조합은 안전진단→추진위원회 구성·승인→조합설립인가→시공사 선정→사업계획 승인→관리처분인가→이주·철거→착공·분양 등 복잡한 과정을 거친다. 지역주택조합은 조합 설립과 조합원 모집→지구 단위 접수→토지 구입→사업계획 승인(건축심의)→철거 후 착공의 과정만 거친다. 재건축과 비교하면 한결 과정이 단순하다. 덕분에 사업 속도가 빠르다.
공급할 아파트 가구 수의 절반 이상을 조합원으로 모집하면 시공사와 도급계약을 체결한다. 계약금 명목으로 조합원들로부터 받은 돈은 토지 구입에 활용한다. 토지만 95% 이상 매입하면 사업은 사실상 성공이라고 해도 무방하다. 분양할 때 청약통장이 필요 없고 동호수 배정이 선착순으로 이뤄진다는 점도 장점이다. 무엇보다 현재 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 새 아파트를 얻을 수 있다는 점이 소비자에게 매력으로 다가온다.
지역주택조합 아파트가 장점만 있다면 너도나도 이 방법으로 아파트를 구입하려 할 터. 가장 큰 단점은 불확실성이다. 사업 추진을 담보하기 어렵다. 업무대행사가 토지 확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집해 사업이 지연되는 경우도 다반사다. 그 부담은 순전히 조합원이 책임져야 한다. 대행사가 업무 추진비 명목으로 돈만 챙기고 조합을 방치하는 경우도 허다했다. 2014~2016년 국민신문고에 접수된 지역주택조합 피해 민원은 200건이 넘는다.
단독주택, 다세대주택 밀집 지역을 지역주택조합 아파트로 추진하려는 시도가 늘고 있다. 사진은 서울 금호동 일대.
이 같은 위험에도 불구하고 시세보다 훨씬 싼 가격에 아파트를 구입할 수 있다는 점은 여전히 매력적으로 보인다. 사업 추진을 성공한 단지도 있기 때문에 마냥 ‘사기’로 치부하거나 ‘위험하다’고 보기 어려운 부분도 있다. 지역주택조합에 대한 궁금증을 사안별로 정리했다.
▶궁금증1. 정말 되기는 할까
▷성공 사례는 있다고 하지만…
지역주택조합 사업을 성공적으로 마친 단지 소식은 심심찮게 접할 수 있다.
서울은 동작구 상도동이 지역주택조합 사업이 가장 활발히 이뤄지는 곳으로 꼽힌다. 일례로 지난해 2월 입주한 상도동 ‘상도효성해링턴플레이스(202가구)’는 비교적 최근 입주한 지역주택조합 아파트다. 우성D&C와 하나자산신탁이 각각 업무대행과 자금관리를 맡고 효성이 시공했다. 2011년 5월 조합원 모집을 마무리하고 같은 해 7월 조합설립인가를 받았다. 조합설립인가 시점부터 지구단위계획 수립(약 13개월), 건축심의(약 5개월), 사업계획 승인(약 4개월), 공사(약 31개월), 입주까지 약 4년 8개월 소요됐다는 계산이 나온다. 빨리 진행된 편은 아니지만 그렇다고 너무 오래 걸렸다 하기도 어렵다. 지역주택조합은 조합원 모집부터 준공까지 10년을 훌쩍 넘기는 일도 비일비재하다.
조합원은 얼마나 이득을 얻었을까. 조합원은 전용 84㎡를 6억3000만원(기준층)에 분양받았다. 같은 아파트(14층)가 지난해 4분기 6억8773만원에 새 주인을 찾았고 이후 시장에는 6억5000만~6억8000만원 사이에 호가가 형성돼 있다. 조합원은 시세보다 2000만~3000만원 저렴하게 구입한 셈이다. 조합원에게 4억7000만원에 공급된 전용 59㎡는 전매된 사례가 없지만 바로 옆 단지 ‘브라운스톤상도(2007년 입주)’ 전용 59㎡ 최근 시세(5억1400만~5억3000만원)보단 저렴한 편이다.
올해로 입주 2년 차를 맞은 수원시 ‘오목천서희스타힐스(총 844가구, 2015년 12월 입주)’도 성공 사례 중 하나. 2012년 1월 조합이 처음 설립돼 입주까지 4년이 채 걸리지 않았다. 이 아파트 조합원(740가구)은 전용 84㎡B타입(33평형)을 3.3㎡당 730만원대꼴인 2억4107만원에 분양받았다. 일반분양가는 3.3㎡당 1000만원에 육박하는 3억2700만원이었다. 입주 1년이 넘은 올 3월 기준 같은 아파트 실거래가는 3억2000만원대. 지역주택조합원 자격으로 아파트를 분양받은 투자자는 약 8000만원 차익을 남겼다.
하지만 성공보다 실패 사례가 훨씬 많다는 점을 새길 필요가 있다. 국민권익위원회 조사에 따르면 2005년부터 10년간 설립인가를 받은 지역주택조합(155개)의 불과 21.9%(34개)만이 최종 입주에 성공했다. 5개 중 1개의 조합만 입주를 완료한 셈이다. 지역주택조합은 아파트를 20% 싸게 구입하기 위해 20% 성공 확률에 도박을 거는 행위로 볼 수 있다.
▷조합원 모집·토지 확보 ‘0순위’
지역주택조합 사업 성공의 관건은 크게 두 가지. 조합원 모집과 토지계약 여부다.
우선 조합원으로 가입하기 전 조합원 간 갈등이 없는지, 조합원 모집이 원활히 이뤄지고 있는지를 확인해봐야 한다. 조합원 모집이 길어질수록 사업비용과 분담금이 늘어날 뿐 아니라 혹여 미분양이 발생한다면 그 책임은 고스란히 조합원 몫이다.
상도효성해링턴플레이스와 같은 시기에 입주한 ‘상도두산위브트레지움’ 역시 지역주택조합 사업으로 지어졌다. 이 단지는 조합설립인가 신청 시점(2007년 11월)으로부터 8년 3개월 만에 입주가 이뤄졌다. 조합 설립에 앞서 1차 조합원 모집에 나선 시점까지 감안하면 족히 10년은 걸린 셈이다. 이 과정에서 상도두산위브트레지움 사업비용은 당초 계획보다 불어났고 전용 84㎡ 조합원분은 2007년 당초 예상 가격(5억2800만원)보다 훨씬 불어난 가격(6억5200만원)에 공급됐다. 이봉관 서희건설 회장은 “조합원 설립부터 시작해야 하는 지역주택조합 아파트는 사업 기간이 일반분양 아파트보다 1~2년 길다. 사업이 무산되면 실수요자에게 돌아가는 피해가 커질 수밖에 없는 구조”라면서 “착공 후에는 추가 조합원 모집에 따라 사업 진행 속도와 사업비 절감이 좌우된다”고 설명했다.
또 하나. 조합원 모집이 순조로웠어도 토지 매입 문제가 남는다. 지역주택조합 사업에선 토지 확보를 하지 않아도 조합원 모집이 가능하기 때문에 사업장 대부분이 토지 소유권 확보를 끝내지 않은 상태에서 조합원 모집을 우선 진행한다. 하지만 이후엔 사업 부지의 95% 이상 소유권을 확보해야만 사업승인 신청이 가능하다. 토지를 확보하지 않으면 사업이 표류할 가능성도 높아지고 아예 무산되는 경우도 있다. 대부분 업무대행사는 “토지 소유권을 확보했다”고 홍보하지만 이를 ‘소유권 이전’과 혼동하면 곤란하다. 토지 소유권을 95% 확보했다고 선전하는 사업장도 있지만 계약금 10%만 지불된 상태거나 계약금을 걸어두지도 않은 채 토지사용동의서만 받아놓은 경우도 다반사다. 소유권이 ‘이전’되려면 잔금을 내야 하는데 이때 토지대금이 부족한 경우가 대부분. 이 과정에서 토지 소유권을 완전히 이전하기 위해 조합원들이 추가 분담금을 내는 경우도 발생한다.
▷탈퇴는 가능하지만 막대한 손해
조합원 자격을 취득하는 것은 원금 손실 가능성 있는 상품에 투자하는 행위다. 물론 탈퇴가 이론적으로 가능하긴 하다. 하지만 조합 규약이나 계약서 내용에 따라 위약금을 물어야 하는 경우도 발생한다. 탈퇴 절차도 까다롭다. 그간 쏟아부은 돈의 30~40%는 손해 보고 탈퇴하는 경우가 대부분이다.
조합이 해산되면 어떻게 될까. 조합이 청산 절차를 밟으면 조합원은 그간 냈던 분담금을 돌려받는다. 대신 업무 추진비나 기타 비용을 제하고 받는 터라 투자금의 50%도 돌려받지 못할 수도 있다. 경우에 따라 소송 등 복잡한 과정을 거치기도 한다. 시간을 끌면 끌수록 업무 추진비용은 늘어난다. 지금처럼 부동산 가격이 계속 상승한다면 추가 분담금을 내더라도 그나마 괜찮다. 하지만 주변 집값이 떨어지면 막대한 손해를 입을 수 있다.
조합원 탈퇴 문제가 논란이 되면서 국토교통부는 지역주택조합 제도의 미비점을 보완한 ‘주택법 개정안’을 6월 3일부터 시행하기로 했다. 개정안에는 시공사 선정, 조합원 추가 분담이 필요한 계약 체결 등 중요 사항을 의결하려면 조합원 20% 이상 직접 총회에 참석해야 한다는 규정이 신설됐다. 조합원 탈퇴 시 납부 금액의 환급 시기나 절차도 조합 규약에 명문화해야 한다. 조합원을 모집할 때도 사업계획서, 토지 확보 증빙자료 등을 해당 지역 지방자치단체 홈페이지에 공고해야 한다. 소위 조합원 ‘출구전략’을 마련한 셈이다.
하지만 이 법은 신규 조합에만 초점이 맞춰져 있다. 기존 조합에서 발생하는 문제에 관한 법적 보호 장치는 마련되지 않았다. 최근 조합원 모집이 부쩍 늘어난 이유도 개정안 시행과 무관하지 않은 것으로 분석된다.
▶궁금증4. 그래도 투자한다면
▷6월 이후 설립 조합 참여해야
그래도 투자하고 싶다면 어떤 점을 눈여겨봐야 할까.
지역주택조합은 결국 조합을 얼마나 신뢰할 수 있느냐에 따라 달렸다. 조합이 안전한 곳인지, 조합장은 어떤 사람이며, 업무대행사가 과거 어떤 조합을 성공적으로 분양했는지 등을 두루 살펴봐야 한다. 가장 안전한 방법은 조합이 토지 매입을 마무리했을 때 참여하는 것이다. 어떻게 확인할 수 있을까. 현행법상 지역주택조합의 토지 매입 상황을 정확히 알기 위해선 조합원이 되는 길밖에 없다. 지자체도 조합설립인가 신청이 들어오기 전까지는 누가, 어떻게 조합원을 모집하는지 알기 어렵다. 토지 매입 현황을 파악하려면 주변 부동산 탐문 등을 통해 직접 알아봐야 한다. 토지·건물 등기부등본을 떼서 소유주가 실제 조합에 가입했는지, 땅을 팔기로 했는지 등을 살펴볼 필요가 있다.
되도록 지주가 많은 조합도 피하는 것이 낫다. 가령 100개 필지로 구성됐는데 토지 주인이 200명이라면 사업 속도를 내기 어렵다. 개인별로 입장이 다르기 때문이다. 이들을 모두 설득해 땅을 구입하려면 엄청난 인내가 필요하다.
수익성이 좋은지 살펴보는 것도 중요하다. 수익성이 담보돼야 조합원 유치가 쉽고 사업 진행이 원활하다. 전체 가구 중 조합원 몫을 제외한 일반분양 비중이 어느 정도인지를 알면 수익성을 확인할 수 있다. 대략 40%가 넘으면 수익성이 괜찮은 사업으로 분류한다. 조합원 물량과 일반분양 물량이 1 대 1에 가까울수록 좋다.
아예 착공 직후 웃돈을 주고 매입하는 것도 방법이다. 착공에 들어갔다는 것은 토지 매입을 완료하고 사업 승인을 받았다는 얘기다. 시세의 70% 가격에 조합원을 모집했다면 80~90% 가격에 전매로 내놓는 조합원도 분명 나온다. 이런 물건을 구한다면 시세보다 5~10%가량 저렴하게 아파트를 매입할 수 있다. 또 주택법 개정안이 시행되는 올해 6월 이후 출범하는 조합에 참여하는 것도 고려해볼 만하다.
Q 이름난 건설사가 시공하면 마음 놓고 지역주택조합에 가입해도 안전할까.
A 땡~ 지역주택조합 사업에서 건설사는 시공만 담당할 뿐, 사업이 지연되거나 무산돼도 책임에서 자유롭다. 요즘 부쩍 대형 건설사들이 이 사업에 많이 뛰어들고 있다. 하지만 지역주택조합의 성패는 어디까지나 토지 확보며, 사업의 주체는 조합원이라는 점을 잊어서는 안 된다. 물론 시공사 브랜드에 따라 수요자 선호도는 달라질 수 있고 얼마나 싸게 잘 짓느냐에 따라 시공 단가를 좌우할 순 있겠다.
Q 신탁사가 지정되면 자금 관리가 투명해지나.
A 최근 몇몇 지역주택조합이 투명한 자금 관리를 위해 신탁사와 계약했다며 조합원 가입자들에게 알리기도 한다. 신탁사가 지정됐다고 자금 관리가 100% 투명하다고 보긴 어렵다. 신탁사는 사업 주체인 조합이 사업 추진비용을 요청하면 언제든 내어준다. 누가 자금을 사사로이 쓸지는 아무도 모를 일이다. 신탁사를 끼면 ‘그나마’ 낫다는 정도로 이해하자.
Q 4~5년 안에 사업이 끝난다는 말을 믿어도 되나. 가격이 너무 저렴한 것도 의심스럽다.
A 티끌만 한 변수도 없으면 가능하다. 그렇지만 과연 없을까. 아무리 사업이 순조로워도 조합 사업 추진 절차를 생각하면 이 말을 100% 믿지 않는 게 현명해 보인다. 입주 일정은 ‘착공’ 후 30개월 정도로 생각하면 무방하다. 업무대행사에서 제시하는 가격도 그대로 받아들여선 곤란하다. 대개 처음 제시했던 분담금보다 10% 이상 비싸진다고 봐야 한다.
[강승태 기자 kangst@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제1903호 (2017.04.11~04.18일자) 기사입니다]
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