문, 공약 승부수 1호는 50조짜리 '도시재생 뉴딜'

"마을주차장·무인택배센터 설치해
은평구 등 500개 낙후지 살릴 것
뉴타운식 갈아엎기 아닌 리모델링"
4대강 예산 22조의 2배 넘는 사업
관 주도 도시재생 성공사례 적어
빚 많은 LH·SH 재원 마련도 문제

문재인 더불어민주당 대선후보가 정책 행보에 나서면서 처음 꺼내 든 카드가 ‘도시재생 뉴딜사업’이다.

문 후보가 9일 발표한 ‘도시재생 뉴딜사업’의 핵심은 뉴타운·재개발사업을 중단한 500여 개 구도심과 노후 주거지를 임기 내에 살려 내겠다는 것이다. 도시재생사업은 기존 ‘갈아엎기식’ 뉴타운·재개발사업과는 차이가 있다.

뉴타운·재개발이 전면 철거를 전제로 한다면 도시재생은 지역 실정에 맞춘 ‘리모델링’ 성격이 강하다. 낡은 주택을 정비하고 아파트 단지 수준의 마을 주차장, 어린이집, 무인택배센터 등을 설치해 마을을 되살리겠다는 구상이다.

문 후보는 “그동안 도시재생사업에 연간 1500억원씩 투입했지만 생색내기에 불과했다. 매년 (도시재생사업에 투입하는) 2조원 외에도 주택도시기금, 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 사업비 등 총 10조원을 100개 동네에 투입해 동네가 달라졌다는 것을 확연히 느끼도록 하겠다”고 말했다. 문재인 캠프의 홍종학 정책본부장은 “매년 10조원, 5년간 50조원의 공적 재원을 투입하겠다”고 덧붙였다.

문 후보는 도시재생 뉴딜사업을 통해 중소 건설업체 일거리가 늘어나 매년 39만 개의 일자리가 생길 것이라고 설명했다.

문 후보의 정책특보인 김수현(세종대 공공정책대학원 교수) 전 서울연구원장은 “서울에만 600여 곳에 달하는 뉴타운·재개발구역이 있었는데 그중 절반이 해제됐다. 이 중 노후·쇠락해 가는 지역, 예를 들면 서울 서대문구 남가좌동, 은평구 일대부터 도시재생사업을 할 수 있다”고 말했다. 김 원장은 노무현 정부 시절 청와대 국민경제비서관·사회정책비서관, 환경부 차관 등을 거치며 부동산정책 수립에 관여했다.

문 후보의 이날 공약 발표에 대해 김형준 명지대 정치학과 교수는 “도시재생도 결국 지역 거주민에게 개발이익을 가져다주는 사업이란 점에서 과거 정부의 부동산 부양책과 맞닿아 있다. 뾰족한 ‘내수 살리기’ 대안이 없는 상황에서 부동산 공약을 통한 표심 확보에 나선 것으로 보인다”고 말했다.

가장 큰 문제는 재원이다. 현재 도시재생사업 예산은 연 1400억원 정도다. 문 후보 공약대로 정부에서 2조원을 투입한다면 예산을 10배 이상 늘려야 한다. 여기에다 주택도시기금과 LH·SH 등의 사업비로 연간 8조원을 마련해야 한다. 이렇게 연간 10조원씩 5년간 50조원을 들일 계획이다. 이명박 정부 때 4대 강 사업(총 22조원 투자)보다 배 이상 투자액이 많다.

하지만 현재 LH의 부채는 80조원, SH의 부채는 16조원에 달한다. 두 기업 모두 부채에 허덕이는 상황이라 재원 마련이 쉽지 않다. 더구나 큰 그림만 있지 구체적인 계획이 부족하다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “연 10조원을 투자하는 대규모 사업인데 ‘뭘 하겠다’는 얘기만 있고 ‘어떻게 하겠다’는 얘기가 빠졌다”고 지적했다.

정부 주도의 사업방식도 의문스럽다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전 세계적으로 도시재생을 관 주도로 진행해 성공시킨 경우가 드물다”며 “실적 내기에 치중하다 보면 예산 낭비가 될 가능성이 크다”고 말했다.

집값 급등, 부동산 투기, ‘젠트리피케이션(gentrification·낙후된 구도심이 번성해 사람이 몰리면서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상)’ 같은 부작용도 우려된다. 총선에서 뉴타운 공약이 쏟아져 나왔던 2006년 한 해 동안 서울 집값은 20%가량 급등했다. 뉴타운 후보지를 대상으로 한 단타 매매 같은 투기도 극성을 부렸다.

권 교수는 “도시재생사업도 결국 누군가 개발이익을 가져갈 텐데 이를 어떻게 규제할지에 대한 대책도 있어야 한다”고 말했다.

김기환 기자 khkim@joongang.co.kr

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