집짓기, 그 사소한 궁금증

건축주를 위한 알기 쉬운 Q&A

집 한 채 지으려는데 웬걸, 아직 시작도 안 했는데 알아야 할 게 참 많다. 너무 초보적인 질문이라 민망해서, 어디에 물어봐야 할지 애매해서 궁금증을 속 시원히 해결하지 못했던 건축주들을 위해 준비했다.

Q 하자이행보증보험은 무엇인가요?

건축주는 시공사를 신뢰하고 시공사도 최선을 다해 주택을 지어내면 문제가 없을 것 같습니다. 그러나 크고 작은 하자는 언제나 있을 수 있고, 하자에 대해 보증을 받는 것은 건축주라면 당연한 희망이겠지요. 하지만 하자 우려로 인해 일부 건축주들은 통상 10% 정도인 잔금 처리를 최대한 늦추려 하고, 시공사는 잔금 처리가 빨리 이뤄지지 않아 어려움을 겪기도 합니다. 이런 경우 하자이행보증보험(이하 하자보험)은 하나의 대안이 될 수 있습니다.

하자보험은 건축주의 정당한 하자 보수 요구에 대해 시공사의 이행이 이뤄지지 않을 경우 건축주가 보험사로부터 보험금을 지급받는 상품으로, 시공사가 주체가 되어 전체 건축비의 2~3%를 담보로 소정의 보험료를 내고 가입하는 방식입니다. 규모가 상대적으로 큰 비주거 건물이나 공동주택의 경우는 사용승인 시 하자보험증을 첨부해야 하기 때문에 별문제가 없으나, 단독주택과 같은 소규모 현장은 의무가 아니기에 종종 실랑이가 벌어지기도 합니다. 잔금 지연보다는 낫지만 영세한 시공사는 담보에 여전히 부담을 느껴 꺼리고, 시공사 자체가 보증보험 가입 요건에 못 미치는 신용등급인 경우도 적지 않습니다. 또한, 하자보험에 가입하려면 부가가치세 등의 세금 납부가 이뤄져야하기 때문에 현금공사를 했다면 이 부분에서도 어려워질 수 있습니다.

하자보험은 위에서 다룬 실질적인 조건으로 인해 건축이 시작된 이후 급작스레 요구하는 경우 보험 확보가 어려울 수도 있습니다. 따라서, 하자보험이 필요하다면 미리 하자보험 발급이 가능한 시공사인지 확인하고 공사 계약 시에도 보험 발급 제공을 전제로 진행하는 것이 좋습니다.

하자보험료는 지역이나 주택구조에 상관없이, 공사비 3억, 담보 3%, 보험기간 3년인 경우 약 20만원 정도 책정된다.

Q 주택 신축 등기가 늦어져도 괜찮을까요?

단독주택을 지었지만, 기존에 살던 주택의 매매가 원하는 시점에서 이뤄지지 않아 의도치 않게 1가구2주택 상태에 놓이는 경우가 적지 않습니다. 이 때문에 일부 건축주들은 신축한 주택의 등기를 미뤄 1가구2주택 상태를 잠시 피하고자 하는 일이 종종 있습니다. 그러나 일단 사용승인을 마치고 관련 세금을 낸 이후부터 세무당국은 1가구2주택으로 인식하기 때문에 등기와는 상관이 없습니다. 다만 그와 별개로 등기 자체를 늦추는 것은 가능합니다.

등기는 소유관계를 명시하는 문서로, 신축 등기는 「부동산등기법」 제27조에 따라 신청주의를 적용합니다. 언제까지 해야 한다는 강제규정이 아니며 하지 않아도 건축주에게 돌아가는 직접적인 불이익은 없습니다. 하지만 소유권 변경에 관련한 행위들, 즉 매매나 증여, 임대 등을 진행하기 위해서는 등기가 반드시 이뤄져야 합니다. 또한 미등기 주택은 소유권을 이전 받은 사람이 등기를 진행할 수 없으며, 가옥대장에 등재된 최초 소유자 명의로 등기를 한 다음 소유권 이전 등기를 진행해야 합니다. 또한 「부동산등기 특별조치법」 제2조제5항에 의거, 등기가 가능한 주택을 미등기 상태에서 소유권 이전 계약을 하는 경우는 계약일로부터, 계약 이후 요건을 갖춰 등기가 가능해진 상황이라면 등기 가능일로부터 60일 이내에 등기를 진행해야 하며 이뤄지지 않을 시 과태료가 부과됩니다.

한편, 이미 등기 된 주택을 멸실하거나 증축하는 경우는 소유권 변동은 발생하지 않지만, 반드시 변경 등기를 해야 하니 주의하도록 합니다.

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취재_신기영

ⓒ월간 전원속의 내집 2017년 3월호 / Vol.217