"도시재생 출발은 다양성 인정부터..경직된 잣대는 위험"

사회적 에너지 있는 지금이 한국형 도시재생 골든타임
도시재생·노후인프라 연계, 민간자본으로 재정한계 극복
유럽, 사회학자들까지 참여해 연령·계층 아우른 공간조성

◆ '도시 르네상스' 열자 ⑥ / 도시르네상스 전문가 좌담회 ◆

민간과 공공을 아우르는 도시재생 전문가들이 지난 8일 매일경제신문 사옥에서 열린 `도시 르네상스 좌담회` 시작 전 대화를 나누고 있다. 왼쪽부터 이정형 중앙대 건축학부 교수, 김현아 국회의원, 김승배 피데스개발 대표, 강맹훈 서울시 재생정책기획관. [한주형 기자]

"이제 '한국형 도시재생'의 길을 찾아야 합니다. 도시재생을 요구하는 사회적 에너지가 있는 지금이 골든타임입니다."

매일경제신문이 지난 8일 주최한 '도시 르네상스' 좌담회에서 전문가들은 우리만의 도시 경쟁력 강화 방안을 찾아야 한다고 입을 모았다.

이미 경쟁 상대인 일본 도쿄는 '대개조'가 이뤄지고 있다. 서울도 24시간 깨어 있는 '도시 르네상스'를 위한 전략적 선택이 시급하다. 전문가들은 "도시재생 개념의 다양성에 대해 공감대를 형성하는 것이 먼저"라며 "보존만이 도시재생은 아니다"고 강조했다. 전문가들은 또 민간 디벨로퍼와 자본의 참여를 늘려 민간과 공공이 시너지를 내야 한다고 조언했다. 다음은 주제별 참석자 발언.

―도시재생의 개념부터 설명해달라.

▷김승배 피데스개발 대표=개발도 재생이다. 우리는 보존형 재생을 많이 얘기하는데, 오히려 압축형 성장을 해왔기 때문에 이제 30년 전 만든 공간과 건물을 완전히 새롭게 바꿔야 하는 단계가 온 것 같다. 저성장 시대다. '도시'라는 사회자본의 이용도를 높여야 한다. 그 과정에서 필요한 게 '재생'이다.

▷김현아 국회의원=다양성을 인정해야 한다. 도시재생의 개념 자체가 100가지 얼굴을 갖고 있다. 누가 재생을 하느냐에 따라 다르다. 하나의 경직된 잣대로 의미를 해석하려고 하면 오류를 범할 수 있다. 도시의 특성이나 환경에 따라 재생의 목적과 결과는 다른 것이다. 공감대 형성이 가장 중요하다.

▷이정형 중앙대 건축학부 교수=고도성장 시기를 '개발시대'라 한다면, '재생시대'는 이미 성숙된 도시를 업그레이드하는 시기다. 중요한 것은 복합적인 방법이 있다는 것이다. 2013년 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'을 만들 때부터 '보전형 방식'에 재생 사업을 국한시켰다.

▷강맹훈 서울시 재생정책기획관=핵심은 다양성이다. 재생을 하는 목적은 도시의 가치를 높이기 위해서다. 기존에 있는 건물과 공간을 없애는 방식도 있겠지만 존재하는 것을 어떻게 살릴지도 고민해야 한다. 참여 주체를 확대하는 것이 중요하다. 주민 참여 등 재생의 과정을 늘리니 규제가 많아지고 복잡해진 것 같지만 결국 지역 특성에 맞게 다양한 방법을 만드는 과정으로 보고 있다.

―기존 제도의 문제는 없는가.

▷김승배=청주 도시재생 추진 사례를 봤다. 시장에서 민간 개발업자가 할 수 있는 게 없다. 재생사업에 주거를 넣는다고 하면 경기를 일으킨다. 규제를 풀어야 한다. 도시재생은 복합개발을 전제로 한다. 우리는 평면개발을 전제로 한 제도를 운영해 복합개발·입체적 활용 재생이 어렵다.

▷이정형=재개발해서 인프라와 함께 재정비를 하는 것도 재생이다. '특별법'은 복잡하게 엉켜 있는 기존 규제를 한번에 풀기 위해 만드는 것인데, 우리는 도시재생 특별법이 없을 때도 다 할 수 있던 사업들만 하고 있다.

▷강맹훈=그동안은 일반 법 하나 가지고는 지역활동가나 주민들 참여를 확대하기 어려웠고, 관련 예산들도 복잡한 절차 때문에 반영하기 힘들었다. 그러나 이제 특별법을 통해 재생 주체의 범위를 넓히고 있다. 재생 사업에 필요하면 특정 지역 도로나 건물을 살 수 있다. 도시재정비 구역 지정을 통해 지역을 살리려면 길게는 5년 이상 걸렸는데, 도시재생 특별법을 통해 지금은 기간 단축과 통합 개발이 가능하다.

▷김현아=우리나라는 공공이 해야지만 공공성이 있다는 선입견을 갖고 있다. 그런데 어디를 가봐도 무조건 공공이 재생을 담당하는 나라는 없다. 최근 국회에 민간 참여를 확대하는 도시재생 특별법 개정안을 제출했는데, 국회 저항이 만만치 않다. 아직 공공기관만이 공공을 위한다는 '도그마'에 빠져 있는 것 같다. 법을 개정하고자 하니 민간 개발업체가 지방에 들어가서 도시를 망친다는 인식이 강하더라.

―민간과 공공 역할은 어떻게 구분하나.

▷이정형=주요 선진국들은 SOC(사회간접자본) 노후도 시기가 다가와서 민간을 활용한 도시재생을 시행했다. 개발과 성장의 시기에는 공공 재원이 많이 확보돼 있으니 공공인프라를 지을 수 있다. 그러나 미국은 이미 1980년대에 재정이 파탄났다. 재생 시대의 화두는 부족한 공공재원 여건 속에서 도시를 업그레이드하는 것이어서 민간을 끌어들였다. 물론 공공이 하면 제일 좋지만, 현실적으로 고령화 등으로 복지예산이 늘어나면 민간에 기댈 수밖에 없다. 그래서 일본은 도시재생과 SOC 개선사업을 한 세트로 묶어 시행한다. 도시 기반시설 정비를 유도하기 위해 민간에 각종 인센티브를 주는 것이다.

▷김승배=돈 버는 건 민간이 하고, 돈 쓰는 건 공공이 하는 식으로 손잡고 가면 되지 않겠나. 민간 디벨로퍼는 실패하는 즉시 시장에서 사라진다. 그게 시장 원리다. 그런데 공공디벨로퍼는 시장에서 실패해도 살아남는다. 민간은 사업성을 끌어올려 개발을 하고, 공공은 만들어진 사회적 자산을 관리하는 역할을 하면 된다.

▷강맹훈=지금은 공공과 민간의 생각 차이가 너무 크다. 이런 '갭'을 줄여가다 보면 우리만의 모델을 만들 수 있을 것 같다. 예컨대 역세권 개발은 민간과 공공이 협력할 수 있는 분야다. 역세권 개발은 주로 역 시설의 소유자인 공공이 담당했는데, 문제는 공공 부문이 아직 상가나 상업시설 개발 경험이 부족하다는 점이다. 하지만 민간과 공공의 역할을 나눠도 결국 최종 책임은 정부나 지방자치단체의 몫이다. 공공 분야에 대한 국가의 역할은 무한대이기 때문이다.

―디벨로퍼 육성도 중요할 것 같은데.

▷김승배=디벨로퍼들도 사회적 이미지를 바꾸려고 노력 중이다. 디벨로퍼들도 점차 실적을 올리면서 자산 축적을 하고 있다. 실물 자산을 갖고 있어야 외부 환경에 쉽게 휘둘리지 않는 역량을 키울 수 있다. 불과 2~3년 사이 디벨로퍼들은 굉장히 성장했다. 문주현 회장이 이끄는 엠디엠은 순자산이 1조원이 넘는다. '1조 디벨로퍼' 시대에 들어선 것이다. 디벨로퍼협회에서도 '도시재생추진단'을 만들어 역량 강화를 위해 고민을 하고 있다. 특히 '수익'과 '비수익' 사업으로 나눠서 포트폴리오를 짜려고 한다. 시범 사업으로 수원역 앞 집창촌에서 도시재생사업을 진행하고 있다. 한국 디벨로퍼들의 모델은 대기업이나 재벌 출신이 아닌 모리빌딩이 될 것 같다.

▷김현아=모리빌딩이 우리나라 디벨로퍼에 좋은 사례가 될 수 있다. 기본적으로 일본의 디벨로퍼들은 이미 수십 년 동안 부동산을 축적해 온 기업들이라서, 우리나라에서는 단기간 등장하기 어렵다. 반면 모리빌딩은 재벌 출신이 아니고 주민들을 오랫동안 설득하는 과정을 겪으며 점점 영역을 확대한 기업이다.

▷강맹훈=공공 디벨로퍼도 역량을 키워야 한다. 도시재생도 통합된 공공서비스다. 집을 고쳐주는 것도 하나의 복지다. 런던이나 도쿄의 경우를 봐도 그렇다. 런던도 도크랜드 개발 전에는 다 국가가 했다. 아직 우리나라에서는 개발 이익을 소수가 독점하다 보니 주민들에게 민간이 어필할 수 없는 구조다. 민간이 개발하는 땅을 10여 년 이상 갖고 있으면 개발 후 유지관리를 할 수 있겠지만, 우리나라는 한번에 분양하고 사업지를 떠나는 방식이다. 공공의 역할은 도시재생 이해 관계자들과 컨센서스를 이루고, 지역별로 도시재생 과정을 주도할 사람을 키우는 게 아닌가 싶다.

―'한국형 도시재생'은 어떻게 만들까.

▷이정형=우리가 하면 한국형 도시재생 아닌가. 일단 중요한 것은 도시재생을 원하는 사회적 에너지를 적기에 활용하는 것이다. 우리의 도시재생 에너지는 일본을 앞선다. 그런데 이대로 가면 디벨로퍼들도 재생을 안 하려는 시대가 올 수 있다. 그게 더 무서운 일이다. 우리가 어떤 시점에 와 있는지 냉철히 봐야 한다. 고령화 사회다. 어떻게 도시를 업그레이드하고 경쟁력을 키우나. 결국 민간주도형 도시재생이다. 역세권 개발에 주차장 규제를 완화하는 것과 같은 실험도 필요하다. 민간개발에 대한 특혜 시비가 우려되면 몇 년간 조건부 사용 허가를 주는 사회적 실험을 해보는 것도 방법이다.

▷강맹훈=도시재생에서 다양성이 중요한 것처럼 다양한 가치를 발견하고 이를 통해 다양한 사람들이 모이는 것이 한국형 도시재생이 아닐까 생각한다. 무엇보다 그 지역에서 실제로 활동할 사람들이 각 구역 도시재생의 '플레이어'가 돼야 한다. 따라서 우리가 할 일은 도시재생을 한다면 지역을 찾을 사람이 누군지 발견을 하고, 이들을 논의 과정에 참여시키는 것이다.

▷김현아=지금까지 걸어온 경험에서 미래를 보게 마련이다. 우리가 한 번도 안 가본 길을 가야 한다. 분열된 사람들을 한곳에 모아 교류하게 만드는 것이 도시재생, 혹은 '도시 르네상스'의 목적이다. 이 때문에 유럽에서는 '도시 르네상스' 사업에 사회학자들이 대거 참여한다는 점은 참고할 만하다. 그런 면에서 현시대 우리나라 사람들이 어떤 삶을 사는지를 분석해야 한다. 지금은 연령대와 계층별로 모이는 장소와 공간이 다르다. 그렇다면 이를 토대로 장소별로 도시재생의 방향도 달라져야 한다. 영국은 도시재생 계획을 수립하면 지자체장이 바뀌어도 함부로 바꾸지 못하게 하는 안전 장치가 있다. 우리도 벤치마킹할 만한 제도다.

▷김승배='압축도시'가 우리가 가야 할 길이다. 일본의 현 도시재생 기조는 '콤팩트 시티(Compact City)'다. 도쿄에 비해 밀도가 높은 서울을 보고 부러워서 추진한 것이다. 우리도 원래 우리의 장점을 살려 압축해야 한다. <시리즈 끝>

[사회 = 임상균 부동산부장 / 정리 = 김기정 기자 / 김강래 기자]

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