금리·대선·입주물량 '3대 악재' 부동산 약화 우려

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금리인상과 입주물량 증가, 대선 이후 새로 탄생할 정부의 부동산 규제 정책 등 3대 악재가 예상되면서 올 하반기 부동산 시장이 약세를 면치 못할 것이라는 전망이 나오고 있다.

11.3 부동산 규제로 침체되던 부동산 시장에도 봄 이사철 성수기를 맞아 봄기운이 돌고 있다.

16일 한국감정원이 조사한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 가격은 지난주 대비 0.05% 오르는 등 2주 연속 상승폭이 확대됐다. 그러나 부동산 시장의 봄기운이 과연 언제까지 이어질지는 불투명하다.

먼저 미국 연방준비제도이사회가 기준금리를 추가로 0.25% 올렸다. 올해 두 차례 더 올릴 것이라는 예상도 나왔다.

미국과 한국의 금리 격차가 커지면 자본 유출은 피할 수 없기 때문에 한국은행도 적절한 시점에 기준 금리를 인상할 것으로 예상된다.

기준금리의 인상은 주택담보대출과 집단대출 등 부동산 관련 대출금리의 상승으로 이어질 수밖에 없다.

만기 10년이 넘는 분할상환방식의 주택담보대출 평균 금리는 지난해 2월 2.98~3.39%에서 올해 2월 3.04~3.57%까지 올랐는데, 조만간 연 5%대를 넘을 것이라는 전망이 지배적이다.

주택담보대출금리가 연 3.57%에서 연 4.57%로 1%p 오른다고 할 때, 이자는 571만원이 증가하는 것으로 계산된다. 주택담보대출 금리가 오르면 빚을 내서 집을 분양받거나 산 사람들의 금리 고통은 더 커지게 마련이다.

이미 움츠러들고 있는 아파트 중도금 대출 등 집단대출은 더 까다로워진다.

정부의 가계부채 관리 방안이 은행권의 편의주의적인 집단대출 옥죄기로 나타나면서 아파트 중도금 대출을 받기도 어렵거니와 금리도 장난이 아니다. 2년 전 만해도 2%대에 머물던 은행권의 중도금 대출 평균금리는 올 1월 어느 새 3.9%까지 상승했다.

주택담보대출과 집단대출 등 부동산 대출 금리가 오르면 주택 시장도 위축될 가능성이 높다.

금리인상에다 입주물량 과다라는 악재도 겹친다. 부동산 114에 따르면 내년까지 2년 동안 아파트 입주 물량이 79만 가구에 이른다. 즉 79만 가구가 중도금을 납부하고 잔금 대출을 준비해야 한다는 얘기이다.

이처럼 아파트 공급은 쏟아지는데 금리마저 오르는 상황에서 전국의 집값이 오르기는 어렵다.

금리인상과 입주물량 과다에 이어 부동산 시장 전망의 불투명성을 특히 높이는 것은 오는 5월 9일 대통령 선거 등 정치적인 요인이다.

현재 여론조사에서 상승세를 달리는 민주당 후보 등 야권 후보가 대통령에 당선된다면 아무래도 시장 친화적 정책보다는 시장 규제적 정책을 펼칠 가능성이 높다.

민주당은 기본적으로 현 주택 임대시장의 판도를 바꿀 전월세 상한제의 도입을 공약으로 하고 있다.

더 나아가 종부세 이외에 부동산 세금을 더 거둬야 한다는데도 문재인 이재명 후보 등은 인식을 같이하는 것으로 보인다. 국민의 당 안철수 후보는 후분양제의 도입에 적극적인 것으로 알려졌다.

3대 악재가 한꺼번에 몰아치면 지역에 따라 미분양이 증가하는 것은 어쩔 수가 없다.

부동산 114 함영진 센터장은 "대통령 선거 결과, 정권이 교체되면 아무래도 부동산 규제 강화로 흘러갈 가능성이 큰데, 여기에 금리 인상까지 맞물리면서 소비심리 위축으로 이어질 수 있다"며 "하반기에는 입주물량이 많은 지역을 중심으로 신규 아파트 미분양도 늘어날 수 있을 것"이라고 전망했다.

[CBS노컷뉴스 김학일 기자] khi@cbs.co.kr