[부동산, 금리블랙홀]초저금리의 종말..부동산 삼킨다(종합)

[아시아경제 배경환 기자, 최대열 기자, 박혜정 기자, 주상돈 기자, 권재희 기자]미국 연방준비제도(Fed·연준)가 16일 기준금리 인상을 결정하면서 국내 주택시장에도 경고음이 켜졌다. 최근 수년간 주택시장을 떠받친 초저금리 기조의 종말 예고로 봄기운이 돌던 주택시장의 위축이 불가피해졌기 때문이다.

◆주담대 5%대…이자 부담↑= 당장 미국의 금리 인상과 맞물려 뛰고 있는 주택담보대출(주담대) 금리가 주택시장엔 발등에 떨어진 불이다. 은행연합회에 따르면 만기 10년 이상의 분할상환방식 주담대 평균 금리는 지난해 2월 2.98~3.39%에서 올해 2월 3.04~3.57%까지 올랐다. 신용등급에 따라서는 최고 5%에 육박했다. 미국의 금리 인상으로 주담대 최고금리가 다음 달 중 연 5%대를 넘을 전망이다.
　
문제는 연준이 연내 두 차례 더 금리를 올릴 가능성이 크다는 점이다. 앞서 연준은 지난해 12월 금리 인상을 단행하면서 올해 세 차례 금리 인상을 예고했다. 이에 따라 국내 시장금리 상승세가 가속되는 '금리의 역습' 본격화로 주담대 평균 금리도 5%대를 넘을 수 있다는 관측이 나온다.

주담대 이자 부담이 커지면 주택시장에 악재로 작용한다. 예를 들어 수도권에서 주담대를 통해 1억원(10년 만기 원리금균등분할상환 방식)을 연 이자 3.57%로 빌려 아파트를 구입하는 경우 이자는 1905만6857만원이다. 대출 원금 1억원과 함께 총 1억1905만6857만원을 갚아야 한다.

그러나 주담대 금리가 현재보다 1%포인트 올라 연 4.57%인 경우 이자는 2477만1354원으로 3.57%일 때보다 571만4497원(30.0%) 늘어난다. 주담대를 통해 아파트를 구입할 경우 10년간 570만원 이상을 이자로 더 내야 하는 셈이다. 원금까지 함께 갚아야하니 매달 38만833원의 이자와 원금 65만8928원 등 총 103만9761원을 상환해야 한다.

◆중도금 대출 또 몸살…불안해진 서민= 전문가들은 지난해부터 지속되고 있는 아파트 중도금 대출 시장의 불안세가 더욱 짙어질 수 있다고 내다봤다. 가뜩이나 중도금 집단대출이 쉽지 않은 상황에서 금리까지 인상될 경우 서민들의 부담이 더욱 늘어나서다. 기존 계약자들도 문제다. 당첨자 대부분이 은행 집단 대출을 통해 중도금을 납부하고 있는 상황으로 남은 대출 기준이 조정되면 계약자들은 위약금을 물어 계약 조건을 변경하거나 추가 개인 신용대출까지 고민할 수밖에 없다.

문제는 중도금 대출 금리가 꾸준히 오르고 있다는 점이다. 중도금 대출 평균금리는 이미 높아진 수준이다. 1월 취급된 은행권 중도금 대출 평균금리는 3.90%로 2015년 9월 연 2.64%까지 하락했던 평균금리는 지난해 9월 3.53%, 12월 3.93%로 높아졌다. 정부의 집단대출 옥죄기가 이어지며 중도금 대출 자체를 받기도 쉽지 않아졌다. 2월 이후 중도금 1차 납부가 시작되는 지난해 10월 분양 사업장을 대상으로 심각한 부작용이 일어나고 있는 상황. 당시 분양한 전국 3만7000여가구 중 70%가 넘는 2만6000가구가 중도금 대출에 난항을 겪었다.

시장에서는 중도금 대출난에 이어 향후 잔금 만기가 시작될 경우 문제는 더 악화될 수 있다고 지적한다. 지금까지는 집단대출 중 잔금대출이 거치기간 5년까지는 원금을 상환하지 않고 이자만 내는 구조였지만 올해부터는 아파트 입주 때부터 원금과 이자를 함께 갚아야 한다.

◆다시 힘받는 전세…野 동결조치 가능성도= 이번 금리인상으로 최근 들어 다시 늘어나고 있던 전세거래가 탄력을 받을지도 주목된다.

지난달 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 44.8%로 지난해 2월보다 1.4%포인트 가량 줄었다. 2011년까지만 해도 월세비중은 30% 초반대에 머물렀으나 이후 꾸준히 늘어 지난해 상반기에는 전체 임대차거래에서 절반 가까이를 차지할 정도였다. 월세로 나오는 물량이 늘면서 수익률이 낮아짐에 따라 전세로 내놓는 임대인이 늘어난 점, 집값 상승 기대감으로 전세를 낀 '갭투자'가 늘어난 점도 복합적으로 영향을 끼쳤다.

이번 금리인상에 따라 정치권 일각에서 주장하고 있는 전월세 규제책이 힘을 얻을 것이란 전망도 나온다. 향후 대선에서 정권교체가 점쳐지는 가운데 야권에서는 서민주거부담을 낮추기 위해 전월세상한제 등을 주장해왔다. 더불어민주당은 지난해 12월 미국 금리인상에 대비해 올해 전월세를 동결하는 조치를 취하겠다는 점을 공표했다. 가계빚이 폭증한 상태에서 금리인상이 이어질 경우 서민층에 부담이 전가돼 내수위축으로 이어질 가능성이 높아서다.

◆주택시장 위축 불가피…하반기 더 악화 가능성= 전문가들 역시 미국의 금리 인상으로 주택시장의 위축이 불가피하다고 보고 있다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 "금리가 오르면 대출이자 부담이 늘어나는 만큼 정부의 대출 규제가 이어질 가능성이 있다"면서 "대출 자체가 어려울 뿐만 아니라 대출을 받아도 이자 부담이 커 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없다"고 말했다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원도 "미국의 금리 인상은 곧 국내 시중금리와 대출금리 상승으로 이어져 시장 위축 요인으로 작용할 것"이라면서 "금융비용이 늘어나면 투자수익률이 떨어져 거래 둔화로 이어질 수 있다"고 했다.

다만 입주포기와 같은 극단적인 상황에 대해서는 우려할 만한 수준이 아니라는 분석이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "이번 금리인상의 경우 그동안 사실상 마이너스금리라고 할 정도의 저금리수준에서 오르는 정도"라며 "올해 입주물량을 봤을 때 상반기보다 하반기에 물량이 몰려있어 하반기가 되어봐야 상황을 알 수 있을 것"이라고 전망했다.

실제로 부동산114에 따르면 올해 상반기(1~6월) 입주 물량은 14만4503가구, 하반기(7~12월)의 경우 22만5256가구로 집계됐다.

문제는 하반기에 시장 상황이 더욱 악화할 가능성이 있다는 점이다. 미국의 추가 금리 인상 가능성이 커진 데다 차기 정부의 정책 불확실성이 더해져서다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "유력 대선주자들의 부동산 공약이 보유세 강화나 전월세 상한제 도입 등 시장 친화적이지 않아서 미국의 추가 금리 인상, 국내 입주 물량 증가와 맞물려 하반기 시장 상황이 악화할 가능성이 크다"고 말했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
박혜정 기자 parky@asiae.co.kr
주상돈 기자 don@asiae.co.kr
권재희 기자 jayful@asiae.co.kr