"무리해서 집 사지 마라" vs "전세도 안전 자산 아니야"

【서울=뉴시스】김민기 기자 = "무리하게 빚내서 (집을) 사지 마라"

2007년 1월 25일 고(故) 노무현 전 대통령이 신년기자회견에서 한 말이다. 집값이 가파르게 오르자 어떤 수단을 써서라도 집값을 잡겠다는 강한 의지를 내비친 것이다.

올해도 정부가 가계 대출을 줄이겠다는 의지가 큰 만큼 대부분의 전문가들이 당분간은 집을 구입하지 말고 시기를 기다려야한다고 보고 있다.

반면 일각에서는 전세 역시 '깡통 전세'의 위험이 커지면서 안전 자산은 아니기 때문에 전세 보증보험을 들거나 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 것도 나쁘지 않다는 분석이다.

16일 업계에 따르면 올해 1월 1일 이후 분양되는 신규 아파트의 경우 청약자가 아파트 집단대출을 받을 때 처음부터 원금과 이자를 함께 갚아야 한다. 11·3 부동산 대책으로 인해 분양권 전매제한 기간과 청약 1순위 조건도 강화됐다.

정부의 이러한 규제로 인해 올해부터는 대출을 감당할 수 있는 실수요자만 주택 시장에 진입할 수 있게 되면서 시장이 급격히 위축 될 전망이다. 주택산업연구원에 따르면 수도권 주택 가격은 0.5% 상승, 지방은 0.7% 정도 내릴 것으로 예상된다.

과거 2007년에도 서울 집값은 2% 가까이 올랐지만 강남 재건축은 3.1% 하락했다. 전년도인 2006년에 정부가 11·15 대책으로 대출을 옥죄어 수요를 축소시킴으로써 집값 급등세가 잡힌 것이다.

이후 2008년에는 글로벌 금융위기로 인해 집값이 급락세로 돌아섰다. 업계에서는 미국의 금리 인상이 이러한 외생 변수로 작용해 집값 하락에 큰 영향을 미칠 것으로 전망하고 있다.

이처럼 주택 시장의 불확실성이 커지면서 투기수요뿐 아니라 실수요자들도 '집을 살 것인지', '전세를 연장할 것인지', '월세로 전환할 것인지' 고민이 크다.

◇내년 하반기 까지 시장 상황 지켜봐야

전문가들은 금리가 인상과 더불어 입주 물량 증가로 집값 하락세가 한동안 이어질 것으로 보고 매매 시점을 늦추라고 조언한다. 기존에 전세를 사는 사람은 매매보다는 전세 계약을 한차례 연장하는 것이 낫다는 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "올해는 매매든 경매든 무조건 쉬는 것이 좋고 어느 정도 경제 충격이 정리되면 관심을 갖는 게 낫다"면서 "부동 자금으로 매매가를 부양하는 것도 한계가 있고 내년엔 매매가가 더 떨어질 가능성이 높다"고 전했다.

매매 타이밍이라는 것을 잡는 것이 쉽지 않지만 내년 하반기나 내 후년 정도면 매매 시장도 나아질 것이라는 관측도 일부 있다. 특히 올해 말에 국내 경기가 어떻게 바뀌는 지가 향후 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 관측된다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "내년 하반기까지 주택 구매 시점을 늦추다가 그 때쯤 급매가 나올 수 있으니 매매를 노려보는 것도 방법"이라며 "올해는 관망세가 짙어질 가능성이 높으니 내년에 상황을 봐야한다"고 전했다.

◇전세보증보험 가입, 월세 전환 등 보호망 강화해야

반면 매매 시장이 위축된다고 무조건 전세 시장만 바라보다가는 자칫 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 '깡통 전세' 등의 피해를 볼 수 있어 주의가 필요하다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전세는 집주인한테 담보도 잡히지 않고 집값의 80% 정도를 빌려주는 것으로 그 자체로 매우 위험하다"면서 "집값 폭락이 오면 전세로 산다고 하더라도 매매가 하락과 마찬가지로 내 자산을 잃어버릴 위험은 똑같이 크다"고 강조했다.

이에 전세보증 보험을 들거나 보증금 수준을 낮추고 일부 월세로 돌리는 것도 자산을 지키는 방법 중 하나라는 것이 전문가들의 의견이다.

예컨대 집값이 6억원인 아파트의 경우 전세가 5억원이면 보증금을 4억원으로 낮추고 1억원은 반전세로 돌리는 것이다. 또 보증보험으로 들어가는 금액도 적지 않기 때문에 차라리 월세로 전환하는 것도 방법이다.

박 위원은 "일반적으로 집값 하락이 예상되니 매매보다는 전세를 살라는 전망이 많지만 그만큼 집값 하락은 전세에도 부정적인 영향을 미친다"면서 "전세로 사는 게 나쁘지는 않지만 내 자산을 지키기 위해서는 방어막이나 완충 장치를 만들어 놔야한다"고 강조했다.

반면 집값 하락에 따른 저가 매수 타이밍이 있을 것이라는 전망도 나오지만 실제 투자금이 현금으로 있지 않는 한 쉽게 뛰어들어서는 안된다는 지적이다.

심교언 교수는 "현금이 있는 투자자들은 현재 몇 억원이 떨어져도 향후에는 다시 오를 것을 기대하면서 기다릴 수 있다"면서도 "하지만 대출을 60% 이상 끼고 투자를 하는 경우에는 집값 변동에 따른 리스크가 크기 때문에 자칫 자금이 물린다면 매우 위험하니 조심해야한다"고 전했다.

박 위원은 "세입자에게 매매 타이밍이라는 것은 집주인이 전세 보증금을 빼주는 것이기 때문에 타이밍을 잡는다는 것 자체가 어불성설"이라면서도 "차라리 매매 타이밍을 잡는 경우에는 보증금을 낮추고 월세로 살면서 급매를 노리는 것이 낫다"고 설명했다.

kmk@newsis.com

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