투기세력 떠난 분양시장 '불황형 양극화'

[11·3 대책후 실수요자 중심 재편]
전체 청약경쟁률 떨어졌지만 입지 좋은 곳엔 수요자 몰리고 지방에선 청약 미달 잇따라
강남 4구 재건축 단지 급락하며 서울 아파트값 100주만에 하락

지난 30일 서울 송파구 풍납동에서 1순위 청약을 접수한 '잠실 올림픽 아이파크'는 71가구 모집에 2449명이 몰려 평균 34대 1 경쟁률을 기록했다. 당초 '11·3 부동산 대책' 이후 처음으로 강남권에 분양하는 단지라 투기 수요가 빠지면서 청약경쟁률이 낮을 것이라고 예상됐다. 조아라 현장소장은 "분양 상담을 받으면서 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등만 묻고 발길을 돌린 사람도 있었지만 생각보다 실수요가 많아 높은 경쟁률이 나왔다"고 말했다.

반면 같은 날 경남 의령군에서 분양한 '의령 신우 희가로'는 322가구 모집에 5가구만 청약을 넣어 대규모 미달 사태를 빚었다. 1일 경기 이천에서 청약을 받은 '이천 증포3지구 대원칸타빌'도 대규모 미분양이 났다.

투기 수요가 넘쳐나던 부동산 시장이 '11·3 대책' 영향으로 입지에 따라 양극화가 심해지고 있다. 전체 청약경쟁률은 하락했지만, 입지가 좋은 곳에 수요자가 몰리는 '불황형 양극화' 현상이 뚜렷해지고 있는 것. 반면 기존 주택시장은 11·3 대책의 영향으로 가격이 급등했던 재건축 단지를 중심으로 가격 하락세가 두드러지고 있다. 이번 주 서울 아파트값은 100주 만에 처음으로 떨어졌다. 전문가들은 "11·3 대책으로 투기 수요가 빠지면서 전체적으로 시장이 실수요 중심으로 재편되고 있다"며 "단기 시세차익보다는 실제 거주 가치를 따지는 사람이 늘면서 앞으로 이러한 양극화와 단기 급등했던 단지의 하락세는 계속될 것"이라고 말했다.

◇청약경쟁률 하락하고, 입지별 차별화 극심

금융결제원에 따르면 지난 30일과 1일 전국에서 청약을 접수한 31개 단지(임대 제외) 중 21개 단지가 1순위에서 마감됐다. 서울에서 청약을 접수한 7개 단지 모두는 예전보다는 낮은 경쟁률로 순위 내 청약을 마감했지만, 지방과 경기 평택·이천 등에선 미달이 잇따랐다.

이번 주 청약을 받은 단지들은 대부분 불과 몇 달 전 인근 지역에서 분양했던 단지 청약경쟁률의 절반 수준 이하로 떨어졌다. 서울 마포구 대흥동에 분양한 '신촌그랑자이'는 371가구 모집에 1만1871명이 몰려 평균 32대1을 기록했지만, 한 달 전 마포구 신수동에 분양한 '신촌숲아이파크' 평균 경쟁률(75대1) 절반 수준이었다. 경기 동탄2신도시에서 분양한 아파트는 한 달 전까지만 해도 평균 80대1의 경쟁률을 기록하는 등 열기가 뜨거웠지만, 1일 청약을 접수한 '동탄2 중흥S-클래스'는 1.74대1의 경쟁률로 미달을 겨우 면했다. 서울 양천구와 관악구, 성북구 등에 분양한 4개 단지는 청약 경쟁률이 한 자릿수에 그쳤다. 한 대형 건설사 관계자는 "11·3 대책으로 투기 수요가 빠지면서 청약경쟁률이 대폭 낮아졌지만 그래도 선방했다는 게 공통 반응"이라고 했다.

반면 부동산 경기가 꺾인 지방에서는 미분양이 속출했다. 경기 평택·이천, 경남 사천·양산, 전북 전주에 분양한 단지는 미달이 났다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "실제 거주 가치를 고려해 입지와 분양 면적을 꼼꼼히 따져 청약에 나선 사람이 많아졌고 단지와 면적별 청약 양극화가 심해졌다"고 했다.

◇기존 주택 시장은 본격 하락세

11·3 대책으로 청약시장은 양극화가 심화됐지만 기존 주택시장은 가격이 급등했던 재건축 단지를 중심으로 가격 하락세가 두드러지고 있다. 부동산114에 따르면 이번 주 서울 전체 아파트값(-0.02%)은 강남·서초·송파·강동 등 '강남 4구' 재건축 아파트값이 급락(0.1~1.1% 하락)하면서 100주 만에 처음으로 떨어졌다. 올 10월 15억2200만원에 거래됐던 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡는 한 달 새 2억원이 떨어져 11월 13억2000만원에 팔렸다. 강서·구로·마포·서대문(0.08%)구 등도 소폭 오르는 데 그쳤다. 김광석 리얼투데이 이사는 "11·3 규제와 미국발 금리 인상 가능성, 1월부터 시작되는 잔금대출 분할상환 등 여러 규제로 인해 기존 주택 시장이 약세를 보이고 있다"고 했다.

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