통계 착시가 부른 주택정책 역주행

분양권 전매가 가계빚 주범?..알고보니 10%에 그쳐

25일 가계부채 종합대책 발표를 앞두고 투기·대출 억제를 위해 금융권에서 분양권 전매제한을 강화해야 한다는 주장이 거세게 일고 있는 가운데 논란을 촉발한 '사상 최대 분양권 전매'가 국토교통부가 발표하는 분양권 통계에 대한 착시효과에서 비롯된 것으로 확인돼 자칫 주택정책 역주행 우려가 제기되고 있다.

지난 19일 열린 관계기관 회의에서 금융당국은 분양권 투기수요를 막아 아파트 공급을 줄이고 가계부채 총량 증가도 억제해야 한다고 지적했다. 당시 올 상반기 주택 거래 가운데 분양권 거래 비중이 사상 최대인 28.3%로 알려졌지만 이 통계에는 입주 전 제3자에게 분양권을 파는 '전매' 외에도 분양 후 소유권 보존등기를 위해 시·군·구청장 확인을 받는 '검인'까지 포함돼 데이터가 거의 3배 가까이 부풀려졌다는 지적이다. 매일경제신문이 23일 한국감정원 주택거래 통계를 정밀분석한 결과 투기가 의심된다고 여론의 뭇매를 맞는 '분양권 전매'는 7월 들어 오히려 감소하는 등 전체 주택 거래에서 차지하는 비중은 10% 안팎에 불과한 것으로 나타났다. 이는 종전에 시중에 유포된 수치의 3분의 1 수준이다.

구체적으론 상반기 전체 주택 거래 73만1603건 가운데 분양권 전매는 7만8472건으로 10.7%였다. 당초 알려진 20만6890건(28.3%)에 훨씬 못 미친다. 분양권 전매 비중은 지난 1월 11.3%에서 2월 10.2%, 3월 9.6%, 4월 10.3%, 5월 10.2%로 오르내리다 6월 12.7%(1만7953건)로 정점을 찍고 7월 9.8%(1만3932건)로 급감했다. 분양권 투기가 극성을 부려 가계부채 대책에 분양권 전매 제한 강화를 넣어야 한다는 금융당국 주장을 무색하게 하는 수치인 셈이다.

전체 주택 거래에서 분양권 전매가 차지하는 비중이 10건 중 1건도 안 되는 실정이지만 3건에 육박하는 것으로 부풀려진 데는 주택정책 주무 부처인 국토부의 통계관리가 미흡했기 때문이라는 지적이 있다.

국토부는 분양권 전매 제한 강화로 가계부채를 잡는 데 한계가 있고 주택시장 침체만 야기할 것이라며 반대를 하면서도 분양권 투기가 극성을 부린다는 금융권과 여론의 지적엔 제대로 된 설명을 하지 못했던 터다. 사실 부동산 통계 부실은 어제오늘 일은 아니다. 강호인 국토부 장관은 취임 일성으로 통계의 정확성을 강조했다.

부동산업계 관계자는 "미분양 통계에 이어 분양권 통계도 시장에서 신뢰하기 어려운 실정"이라고 꼬집었다.

국토부는 전매와 검인을 합해서 집계하던 종전 통계에 문제가 있다는 점을 인식하고 지난 2월 분양권 거래 통계를 전매와 검인으로 분리했다. 하지만 이를 효과적으로 시장에 각인시키지 못해 지금 같은 부처 간 분란을 자초했다는 지적을 받고 있다.

분양권을 분양가보다 높은 가격에 자주 거래하면 일반적으로 투기를 의심하게 되지만 검인은 입주 절차에 불과한데, 이 두 가지가 섞여 투기 우려를 확대시켰다는 얘기다.

실제로 최근 하남 미사신도시와 위례신도시 입주가 시작되면서 검인은 5월 1만8204건에서 6월 2만1783건, 7월 2만3378건으로 증가하는 추세다. 같은 기간 경기도에서 검인은 5월 5034건에서 7월 8353건으로 늘었다. 반면 전매는 5월 3227건에서 7월 3494건으로 소폭 증가하는 데 그쳤다.

정부 관련 부처 간 협의도 형식에 그치는 게 아닌가 하는 의구심도 증폭되고 있다. 국토부는 통계 개편까지는 했지만 시장에 부풀려진 정보가 확산되는 걸 막지 못했고, 금융당국은 통계를 잘못 해석해 전매 제한 강화라는 초강수 대책을 국토부에 요구하기에 이르렀기 때문이다.

업계에서는 청약가점제나 청약자 거주 제한 강화 등 실수요 중심 정책 강화가 먼저라고 지적한다. 한국주택협회 관계자는 "겨우 살아난 주택시장을 전매제한 강화로 꽁꽁 얼어붙게 만들어서는 안 된다"며 "내년부터 지방자치단체 자율에 맡기게 되는 청약가점제를 더 끌고 가거나 거주 제한을 강화하는 등 실수요자 중심으로 시장이 재편될 수 있는 대책부터 마련할 때"라고 지적했다.

한편 25일 나올 가계부채 대책은 24일로 예정된 '디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지 재건축)' 1순위 청약 결과에 따라 달라질 수 있을 것으로 보인다. 일반분양 69가구가 모두 분양가 9억원을 초과해 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받지 못하는 단지지만 '떴다방(이동식 중개업소)'이 등장하고 청약 경쟁률이 치솟을 경우 6개월인 전매제한 기간을 더 늘려야 한다는 여론에 힘이 실릴 수 있어서다.

주택업계 관계자는 "디에이치 아너힐즈는 일반분양 물량이 적고 분양권을 사는 사람도 중도금 대출 보증을 받지 못해 가계부채 증가에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 말했다.

■ <용어 설명>

▷ 분양권 전매 : 입주 전 분양권을 제3자에게 넘기는 행위. 분양가보다 높게 팔면서 투기로 의심받기도 한다.

▷ 검인 : 분양 후 소유권 보존등기를 위해 시·군·구청장 확인을 받는 절차. 아파트 입주가 많으면 검인은 자연스레 늘어난다.

[문지웅 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]