강남 판자촌 구룡마을에 2700가구 '新소셜믹스 실험'

서울시·강남구·SH공사 5년만에 최종합의앞집은 일반분양, 옆집은 공공임대..한 건물내 섞어700여가구 가능한 주상복합·아파트 땅 민간에 매각

서울 최대 규모 판자촌이자 강남 핵심 노른자위 땅으로 꼽히는 구룡마을에 신개념 소셜믹스 단지가 조성된다. 일반분양과 저소득층을 위한 공공임대를 분리해 각각 다른 건물에 배치하는 기존 소셜믹스 방식에서 탈피해 일반분양과 공공임대가 구분되지 않도록 같은 건물 내에 혼합 배치하는 방식이다. 2003년 은평뉴타운에 일반분양분과 공공임대분을 한 단지에 섞되 동별로 분리하는 방식으로 소셜믹스가 도입된 이래 새로운 시도다. 개발 방식을 둘러싸고 우여곡절을 겪었던 사업이 이번에 서울시와 강남구청, SH공사 간에 새로운 개발 마스터 플랜에 대한 최종 합의가 이뤄지면서 2011년 사업이 공식화한 이후 5년 만에 탄력을 받을 것으로 전망된다.

지난달 31일 서울시와 부동산업계 등에 따르면 시는 구룡마을 개발을 위한 새 마스터플랜을 세우면서 구룡마을 26만6304㎡에 공공·민간분양 아파트 1585가구와 공공임대 아파트 1107가구 등 총 2692가구를 조성하고, 이 가운데 주상복합 블록을 포함한 총 4개 블록에 대해 소셜믹스를 추진하기로 확정했다.

시는 부족한 상업시설을 보완하기 위해 주상복합 두 곳을 조성하기로 하면서 구룡마을 주택 물량은 당초 2126가구(분양 1008가구·임대 1118가구)보다 566가구 늘었다.

서울시와 강남구청은 조만간 이 같은 개발계획안을 재공람하고 4월 중 시 도시계획심의를 거쳐 구역 지정과 개발계획 결정·고시 절차를 밟을 예정이다. 하반기에는 토지보상에 들어가 내년 실시계획·설계를 거쳐 2018년 3월 착공할 계획이며 2020년 12월 준공이 목표다.

구룡마을은 당초 분양단지와 임대단지를 구분해 '투 트랙'으로 개발하는 방안이 추진됐다. 기존 개발안은 임대단지를 마을 가운데 몰아서 배치하고, 분양단지는 임대단지를 감싸는 모양새였다. 하지만 거주민 재정착과 마을 공동체 형성이라는 개발 취지를 살리기 위해 주상복합 아파트를 비롯해 4개 단지에서 분양과 임대를 섞는 소셜믹스를 추진하는 쪽으로 선회한 것이다.

눈에 띄는 것은 기존 재건축·재개발 단지처럼 동별로 분양과 임대아파트를 넣는 식이 아니라 한 동에 최대한 혼합 배치한다는 점이다.

시 관계자는 "한 단지 내에 분양·임대아파트를 거의 구분하지 못하도록 설계할 예정"이라고 말했다. 예컨대 101동 101호는 분양, 101동 102호는 임대식으로 설계가 추진된다는 얘기다. 강남구청 관계자는 "기존 단지와 차별화된 소셜믹스를 시도해 다양한 계층이 서로 어울려 사는 명품 주거단지를 조성할 것"이라고 말했다. 서울시와 강남구청, 사업시행사인 SH공사는 여러 사람이 함께 공유하는 '셰어하우스' 개념을 단지에 도입하기로 하고 설계 공모에 나설 방침이다. 민간에 공동주택 용지 매각도 추진된다. 이르면 내년 주상복합 용지(8002㎡)와 공동주택 용지(3만4271㎡)가 민간에 매각된다. 양재대로와 접한 주상복합 용지는 용적률 350~400%를 적용해 240여 가구를 지을 수 있다. 공동주택 용지는 용적률 160%에 500여 가구 규모다. 주상복합 용지는 주변에 부족한 편의시설을 넣기 위해 조성되는 만큼 상업시설 비중이 높고, 최고 40층까지 건물을 올릴 수 있을 전망이다. 대모산을 품은 공동주택 용지는 고도제한이 있지만 주변 환경이 쾌적해 전용면적 85㎡ 이상 고급 중대형 아파트 또는 테라스하우스를 짓기에 좋다. 이미 대형 건설사들이 용지 매입을 검토 중이다. 공공택지여서 분양가상한제가 적용된다.

서울시는 감정평가를 통해 용지 가격을 산정할 예정이다. 시와 SH공사는 용지 매각으로 거둔 수익을 활용하면 토지보상을 원활하게 진행하고, 임대료도 획기적으로 낮출 수 있을 것으로 기대한다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "공공분양 측면에서도 구룡마을은 강남에서 사실상 마지막으로 남은 핵심 입지인 데다 개포지구 기반시설을 고스란히 이용할 수 있어 주택 수요자들에게 인기를 끌 것"이라고 내다봤다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "임대와 분양 가구를 비슷한 평형대로 배치하고 동선에 신경을 쓰는 등 입주민 간 위화감을 해소하고 잘 어울려 살도록 설계부터 치밀하게 계획해야 한다"고 조언했다.

■ <용어 설명>

▷ 소셜믹스 : 분양과 임대를 단지 내에 같이 넣어 사회적·경제적 배경이 다른 주민들이 함께 어울려 살도록 한 것. 아파트 동별로 분양·임대를 분리 배치하는 게 보통이지만 구룡마을은 한 건물에 분양·임대를 통째로 섞고 맞춤형 임대주택도 도입될 예정이다.

[임영신 기자]

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