[9·1 부동산 대책] 주차장 부족·층간소음 심해도 재건축

정부가 1일 발표한 '주택시장 규제합리화방안'에서 가장 눈에 띄는 점은 재건축 가능연한을 최장 30년으로 완화하는 등의 내용을 담은 재정비규제 합리화다.

현재 재건축 시장은 과거와 같은 개발이익을 기대하기 어려운 상황인데도 시장과열기에 도입된 규제가 지속돼 재정비구역 입주민들의 거주환경이 악화되고 도심내 신규 주택공급에 차질을 빚는 등 부작용이 심각하다고 판단한 것이다.

이에 따라 정부는 재건축 가능 연한을 앞당기고 소형의무비율 등도 대폭 완화해 주민들의 사업추진 부담을 크게 줄여주는 등 재건축 시장 활성화에 본격 나섰다.

■재건축 가능 연한 10년 축소

정부는 우선 재건축 가능 연한을 현재보다 10년 정도 줄여 최장 30년으로 단축시켰다. 현재는 도시 및 주거환경정비법 시행령에서 20년 이상으로만 규정하고 나머지는 지자체가 조례로 정하도록 위임, 서울시를 비롯한 대다수 지자체들은 최장 40년으로 운영하고 있다.

그러나 정부는 9월 중 시행령을 개정해 20년 이상~30년 이내로 규정하기로 했다. 이렇게 되면 지자체가 별도 조례를 통해 재건축 가능 시기를 늘리지 못하게 된다.

이에 따라 1987년부터 1990년까지 준공된 아파트는 재건축 가능연한이 2~8년 당겨지고 1991년 이후 준공된 아파트는 10년이 단축된다.

■생활환경 나빠도 재건축 가능

재건축 연한만 앞당겨지는 게 아니다. 안전진단 기준도 합리화한다. 현재는 구조안전, 노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전 비중을 40%로 가장 높게 두고 있지만 앞으로는 주거환경을 40%로 가장 높게 평가한다.

이에 따라 구조적 안전에 문제가 없더라도 주차장, 배관 외에도 층간소음이 심하거나 창호나 벽 등의 에너지효율 하락, 또는 노약자나 장애인 등 입주민이 생활하는 데 불편이 심한 환경이라고 판단되면 재건축이 가능해지게 된다.

시공사 선정 시기도 토지 등 소유자 과반수가 찬성할 경우 사업시행인가 전에 허용하기로 했다. 다만 시공사 선정과정의 투명성을 위해 지자체가 시공사 공사비 등을 공시하도록 할 방침이다.

■지자체 과도한 기부채납 원천 봉쇄

정부는 또 재정비사업의 사업성을 높여주기 위해 기부채납 요건을 주택법을 통해 명확하게 규정할 방침이다. 정부는 앞으로 기부채납에 관한 지침을 마련, 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 상한선과 적정한도를 제시할 방침이다. 이를 위해 내년 상반기까지 기부채납에 대한 지침을 시범운영하고 지자체의 수용 가능성, 부작용 등을 모니터링한 후 2015년에 법제화할 계획이다.

■소형·임대주택 의무비율도 완화

정부는 재건축과 재개발사업의 소형주택 의무비율과 임대주택 의무건설비율 규제도 완화한다. 재건축의 경우 수도권 과밀억제권역에서 사업을 추진할 때 전용면적 85㎡ 이하 주택을 세대수 기준 60% 이상, 연면적 대비 50% 이상 건설하도록 규정하고 있지만 앞으로는 연면적 기준을 폐지한다.

재개발은 사업 추진 때 전체 세대수 또는 연면적 20% 이하 범위내에서 임대주택을 의무적으로 건설하도록 하고 이를 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 인수하도록 하고 있지만 앞으로는 연면적 기준을 폐지하고 지역구분도 단순화한다.

현재 수도권은 과밀억제권에서 세대수 기준 17%, 연면적 기준 12~15%를 과밀억제권역 외에서는 각각 8.5%와 6~12%로 규정하고 있다. 그러나 앞으로는 수도권에서 세대수 기준으로 15% 이하, 비수도권에서는 12% 이하로 단순화한다.

김관웅 부동산전문기자

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