AUCTION | 경매 초보 투자 가이드

전입세대 열람내역 꼭 확인하고상권정보시스템도 반드시 열람하라

경매에 부쳐지는 부동산 물량은 한 해에 평균 30만 건에 달한다. 전국의 1년 신규 입주아파트 공급물량과 맞먹을 정도로 풍부한 경매 물건양이다. 하지만 돈 되는 물건으로 입찰에 바로 참여해도 좋은 우량 물건은 사실 제한적이다. 권리상 안전한 물건이지만 물건상의 흠으로 인해 돈이 되지 않거나, 시세차익은 충분하지만 등기부상 또는 세입자관계가 복잡해 낙찰을 받아도 골치 아픈 경매 등 천태만상의 물건들이 입찰에 부쳐지기 때문이다.경매 투자경험이 많은 고수들은 물건 검색이 쉬운 경매정보 사이트부터 챙긴다. 고수들은 고급정보를 얻기 위해 푼돈(?)을 아끼지 않는다. 정보가 많고 발품을 많이 판 유료 경매를 이용한다. 연 100만원에 달하는 경매 매물의 상세검색란을 통해 우량 물건 사냥에 나선다. 1차적으로 관심 있게 살피는 자료는 '현장조사보고서'다. 정보업체 직원이 현장을 다녀온 후 시세와 가격추이를 정리한 조사 내용은 1차 체크사항이자 필독 자료이다.관심 있는 경매물건이 나타나면 우선 지도 검색을 통해 입지와 상권분석부터 체크하는 게 순서다. 다음 등 포털에서 지번 검색을 통해 지역을 살피다보면 현장을 둘러본 것처럼 입지분석이 용이하다. 해당 경매부동산 주변의 집객시설과 학교, 관공서 등의 거리를 쉽게 측정하기 때문에 물건의 장단점을 개략적으로 체크할 수 있다. 로드 뷰, 스카이 뷰 등 지도 보는 법을 활용하면 부동산의 실제 모습을 보는 것처럼 현장 답사의 효과를 거둔다.

유명 포털 지도검색 통해 입지확인

부동산 정보 검색을 위해 '손품'을 팔다보면 포털들이 서비스 경쟁에 열을 올리고 있다. 특히 고해상도 항공사진인 스카이 뷰와 3차원 실사 이미지인 로드뷰를 적용, 부동산 매물의 외관과 지하철에서의 이동경로, 편의시설 등을 한눈에 파악할 수 있다. 역세권 거리측정과 연도별 상권추이 사진은 상권변화 추이를 테마별로 검색할 수 있다.경매정보 사이트마다 경쟁적으로 제공하는 각종 자료들도 투자성 여부를 예측하기에 유용하다. 세입자들의 대항력 여부를 따지기 위해 체크해야 하는 내용 중에 '무상임대차확인서', '전입세대 열람내역' 등은 세입자와의 관계 분석에 필요한 자료이자 투자성을 미리 예측해 수익률을 극대화하는 중요 서류이다. 관리비 체납내역 정리도 입찰자에게 불측의 추가 부담금 내역을 미리 알 수 있어 입찰 전 체크해야 할 필독 자료다.감정평가서와 함께 매각물건명세서와 현황조사서도 입찰 전 필히 확인해야 한다. 매각물건명세서는 수시로 변화하는 기재사항의 변동과 점유의 권원, 배당요구 여부를 미리 확인할 수 있고 현황조사서는 해당 부동산의 용도와 형태가 어떠한지, 부동산 점유자의 권원과 임대료는 얼마를 내고 있는지 기록돼 있어 임대수익률과 업종 현황을 체크할 수 있다. 법원 집행관이 직접 방문해 기록한 내용이기 때문에 반드시 챙겨봐야 할 자료다.지도 검색에서 확인하지 못하는 사항 중 하나는 현장감 있는 상권분석 내용이다. 수익형 부동산의 경우 일일이 현장을 다녀보고 탐문해야 투자성 여부를 판단할 수 있다. 하지만 요즘은 간단한 인터넷 검색을 통해 상권추이를 쉽게 알아볼 수 있다. 소상공인진흥원의 '상권정보시스템'에서 지역 및 업종분석을 비교적 정확하게 열람할 수 있다. 또한 전국 동단위로 제공되는 상권분석 프로그램을 통해 활용도 높은 통계자료를 챙길 수 있다.'상권 정보 시스템'은 원래 예비창업을 준비하는 소상공인의 성공적인 입지와 업종선정을 돕기 위해 인터넷을 통해 무료로 상권분석 정보를 제공한다. 상권 로드 뷰 제공과 실제 상권 모습을 360도 파노라마 사진을 통해 골목 안까지 생생한 모습을 확인할 수 있다. 상가의 업종현황, 추이는 물론 배후인구의 연령·성별 구성, 유동인구와 직업 분포, 주거형태까지 쉽게 검색할 수 있다. 경매 입찰 전 지역분석 시 유용한 기초 손품용 자료다.경매에 부쳐진 부동산의 미래 지역개발과 지자체 정보는 부동산의 투자성을 판단하고 미래 가치 상승 가능성을 따지는 중요한 척도다. 경매 사이트나 지역 지자체 홈페이지 검색을 하면 손쉽게 개발계획에 대한 접근이 가능하다. 자치구 도시정보나 행정정보를 검색하다보면 개발 전 미리 지역주민이 열람할 자료를 공개하기 때문에 경매 투자에 유용한 자료들로 넘쳐난다. 고시공고란에는 개발 사업에 대한 입법자료들이 일목요연하게 정리돼 있다.정확한 물건 조회를 위한 현지 전문가의 자문을 받기 위해서는 인근 중개사사무소를 찾아야 하는 건 기본이다. 하지만 일일이 방문하기에 시간적으로 한계가 따른다. 이럴 때 경매 부동산 인근 중개업소의 연락처를 알아내 대표자와 미리 통화해보는 것이 좋다. 간단한 시세분석과 매물 수급, 거래량 추이를 체크해 봐야 한다. 중개사무소 정보는 온나라, 자치구 '중개업소 찾기', 공인중개사협회 '중개사무소 검색'에서 쉽게 조회가 가능하다.

- 감정가 오류를 파악하기 위해서는 거래시세를 반드시 파악해야 한다.

경매성공여부는 경험 중요

감정가의 오류나 거래시세, 임대료 추이를 알아야 경매 부동산의 수익성 분석이 가능하다. 이럴 때는 중개업소의 정확한 시세조사가 관건이다. 부동산 정보사나 포털사이트를 통해 최근의 시세분석과 가격변동 추이를 알 수 있다. 부동산 포털에서는 면적별 시세와 전세가를 알면 예상 낙찰가를 비교적 쉽게 정할 수 있다. 또한 포털사이트를 통한 부동산 메뉴에서 시세변동 추이를 쉽게 알 수 있다. 게다가 상하위 평균가를 연도별로 확인할 수 있다. 면적당 매매평균가와 함께 실제 매물로 나온 부동산까지 확인할 수 있어 현장을 답사하지 않고도 투자에 유용하다.경매 고수와 하수의 차이는 경험의 차이다. 직접 경험 또는 간접 경험이던 돈이 되는 정보들이 많이 쌓일수록 우량 경매 부동산이 쉽게 눈에 들어오는 법이다. 경매 투자경험이 없는 하수들은 고수를 찾아 방방곡곡 헤매고, 실전 고수들은 우량 물건을 답사하러 방방곡곡 찾아다니는 게 현실이다. 우량 물건을 찾을 때 현장부터 달려 나가기보다 손품을 미리 팔아 옥석을 골라 최적의 투자 물건만 선별해 입찰하는 전략이 최선의 경매투자 비법이다.