경제

중앙일보

[자산 리모델링] 월수입 3600만원 자산 11억원 학원 운영 30대 부부

서명수 입력 2011.10.25. 04:01 수정 2011.10.25. 07:46 댓글 0
글자 크기 조절 레이어
생활비 빼고 매달 남는 3000만원 '2 : 7 : 1'로 나눠라

[중앙일보 서명수]

Q

서울 동대문구에 사는 박모(36)씨는 부부가 함께 학원을 운영하는 자영업자다. 자산은 부동산 7억원을 포함해 11억원가량 되고, 한 달 수입은 평균 3600만원에 이른다. 3000만원이 넘는 잉여금이 생기지만 이를 별도로 운용하지 않고 그냥 정기예금이나 CMA 등에 넣어두고 있다. 하지만 지금의 학원사업이 언제까지 잘되리란 보장이 없어 불안한 마음이다. 일단 보유자산을 정리해 생기는 돈으로 강남이나 판교에 있는 주택을 사서 묻어두는 방안을 검토 중이다. 학원사업을 접을 경우를 대비해 현금자산을 수익이 나은 곳에다 운용하려고 한다.

Q. 부동산을 빼고 이것저것 정리하면 3억8000만원 정도 만들 수 있다. 이 돈을 어디다 굴리는 게 좋은가.

 A. 박씨 부부는 젊고 경제활동기간이 많이 남아 있다. 은퇴를 앞둔 세대라면 안정적 임대소득이 기대되는 도시형 생활주택이나 오피스텔을 권하겠지만 생업을 이어갈 수 있는 상가를 구입하는 게 좋겠다. 5~6년 후 학원을 접고 카페를 운영하고 싶은 생각이 있으므로 명도기간과 비용을 감안할 때 상가를 미리 사놓는 게 유리하다. 현금성 자산 3억8000만원에다 대출금 2억2000만원을 합치면 상가 보증금을 감안해 6억5000만~7억원 상당의 상가를 살 돈이 된다. 저축은행 부실 대출 사태가 불거지면서 건설사들이 보유한 상가 급매물이 나오고 있어 이쪽으로 관심을 가져보자. 5~10년간 임대한 후 임차인을 내보내고 직접 카페를 운영할 수 있는 물건을 고르는 게 좋겠다. 상가 월세 230만원과 잉여금 중 400만원으로 매달 대출금을 상환해나가면 3년 내 모두 갚을 수 있다. 상가 입지로는 앞으로 유동인구가 늘어날 것으로 예상되고 주변에 개발 유휴지가 적어 상권 변동 가능성이 낮거나 쉽게 접근할 수 있는 곳이 좋다.

 Q. 매달 학원에서 나오는 수입을 생활하는 데 쓰고도 3300만원이 남는다. 이 잉여금의 활용 방법에 대해 말해달라.

 A. 상가 대출금 상환에 투입되는 400만원을 제해도 매달 잉여금 규모는 2900만원이다. 이 중 일부를 투자 재원으로 쓸 수 있다. 물론 글로벌 금융위기로 시장상황이 불투명한 건 사실이다. 그러나 모든 자산가격은 상승· 하락의 사이클이 있다.

게다가 박씨네는 단기 손실을 감내할 수 있는 30대 중반의 나이고 소득이 높아 어느 정도 투자는 할 만한 입장이다. 주가지수와 거의 같이 움직이고 우량주 분산투자 효과가 있는 ETF(상장지수펀드)라는 상품이 있다. ETF는 주식처럼 매매가 가능한데 거래세가 면제되고 운용수수료도 싸다.

최근 변동성 높은 장세에서도 ETF는 안정적 흐름을 보이고 있다. 앞으로 경기가 나아진다면 주가 상승의 수혜가 예상돼 중장기적 관점에서 투자할 만하다. 일단 잉여금의 20% 정도만 이 상품에 할애하고 나머지는 예금 형태로 보유하는 게 좋겠다. 주가 회복을 확인하고 난 뒤 투자자금을 늘려도 늦지 않을 것 같다. 단 사업을 하는 만큼 비상자금용으로 10%정도는 CMA에 넣길 바란다.

 Q. 보유 자산을 정리해 판교나 용인의 타운하우스를 구입하는 방안에 대해선 어떻게 생각하나. 강남 청담동의 재건축 아파트에도 관심이 있는데.

 A. 박씨네는 워낙 고소득자라 비싼 주택을 사는 게 무리는 아니다. 하지만 경제상황이 악화돼 실물자산의 디플레이션이 올 경우 재무적 위험에 노출될 수 있다. 주택 구입에 전 재산을 털어넣는 것은 바람직하지 않다. 청담동의 재건축 아파트는 환금성도 좋고 장기적으로 자산가치 상승도 가능하겠지만 재건축 기간을 예측하기 어렵고 자금이 너무 오래 묶이는 단점이 있다. 최근 수도권 부동산 거래가 극도로 침체된 상태라 지금 보유 중인 주택 2채를 처분하기도 어렵다. 억지로 팔겠다면 아주 헐값에 처분할 수밖에 없다. 수도권 주택경기는 보금자리주택과 위례 신도시 등 신규 공급물량이 어느 정도 소진되는 2013년께 숨통이 트일 것으로 보인다. 2013~2014년 사이 적절한 시점에 처분하도록 하자.

 Q. 우리 가정에 필요한 연금이나 보험은 어떤 게 있을까.

 자영업자는 직장인과 달리 퇴직금이 없다. 노후 준비를 미리미리 해놓아야 한다는 이야기다. 다행히 박씨네는 현금흐름이 아주 좋다. 소득과 현금여력이 충분한 시기에 은퇴 이후를 대비해두는 게 꼭 필요하다. 일반적 노후 준비는 월 소득의 20% 정도를 연금상품에 불입하는 것이다. 연금상품은 위험 분산을 위해 금리연동형 연금 50%와 투자형 변액연금 50%로 구성하는 것이 좋겠다. 연금 가입 시 두 상품 모두 기본납입을 100만원으로 하고 나머지 200만원은 추가 납입해가는 것이 나중에 연금을 수령하는 데 유리하다.

서명수 기자 < seomsjoongang.co.kr >

◆ 자산설계 도움말=이재호 미래에셋증권 자산운용컨설팅 본부장, 곽창석 나비에셋 대표이사, 백찬현 프루덴셜생명 시니어컨설팅 라이프플래너, 박현식 삼성생명 투자자문역(왼쪽부터)

◆ 대면상담=전문가 직접 상담은 재산리모델링센터(02-751-5852)로 신청하십시오. '위스타트'에 5만원을 기부해야 합니다.

◆ 지면 무료상담=e-메일( < assetjoongang.co.kr > )로 전화번호와 자산, 수입지출, 재무목표 등을 알려 주십시오.

◆ 후원=미래에셋증권·삼성생명·외환은행