투기과열지구 대출규제..투기심리 확산 차단

[머니투데이 진상현 김진형 오상헌기자][부동산 시장 파장 여부는 견해 엇갈려]

정부가 투기지역에 적용하던 주택담보대출 규제를 투기과열지구로 확대한 것은 투기 심리 확산을 막기 위한 조치로 보인다. 투기과열지구는 수도권 전지역을 비롯, 부산, 대구, 대전 등 대부분의 광역시 전체가 포함돼 있다.

하지만 규제의 대상인 6억원 초과 아파트가 투기지역에 집중돼 있는 만큼 실질적인 억제 효과는 크지 않을 것이라는 지적이다. 당초 알려졌던 총부채상환비율(DTI)을 기존 주택에 적용하는 안은 포함되지 않을 것으로 것으로 보여 기존 주택을 통한 부동산 자산 증식은 여전할 것으로 보인다.

정부가 15일 발표할 부동산 대책에서 주택담보대출과 관련 '6억원 초과 주택에 DTI 40% 기준'을 그대로 둔 채 적용대상만 확대 할 것으로 알려진 가운데 금융권에서는 투기지역에 적용하던 주택담보대출 규제를 투기과열지구로 확대할 것으로 보고 있다.

현재 투기과열지구는 서울특별시 전 지역과 수도권 전지역(자연보전권역, 접경지역 및 도서지역 일부 제외), 부산·대구·대전광역시 전 지역, 충청남도 천안·아산·공주·계룡시·연기군, 충청북도 청주시, 청원군 등이다.

정부가 이처럼 투기과열지구로 규제 대상을 확대한 것은 6억원 이하 실수요자들의 주택 대출 불편을 최소화하면서 투기 심리 확산을 막기 위한 조치로 보인다.

A은행 관계자는 "최근 집값 상승이 일부 투기과열지구로 확산 양상을 보이자 이를 차단하기 위한 조치로 풀이된다"고 말했다.

이번 규제의 실효성에 대해서는 견해가 갈린다. 우선 주요 광역시를 포함한 거의 전지역이 규제 대상이 됨으로써 상당한 충격이 불가피하는 분석이다. 시중은행 주택담보대출의 70~80%가 수도권에서 이뤄진다고 보면 사실상 은행에서 취급하는 6억원 이상 아파트에 대한 주택대출은 대부분 규제대상이 되는 셈이기 때문이다.

A은행 관계자는 "경기도 전역이 포함됐기 때문에 투기지역이 아닌 일부 신도시 등의 고가 아파크가 포함돼 적지 않은 영향이 예상된다"고 말했다.

DTI 규제가 기본적으로 소득 한도 내에서 대출받도록 한 것이기 때문에 소득증빙이 어려운 계층의 어려움도 가중될 우려가 있다. B은행 주택담보대출 관계자는 "DTI 규제가 시작된 이후 자영업자나 소속 종업원 등 소득증빙서류 제출이 쉽지 않은 사람들이 대출한도가 나오지 않아 어려움을 겪어 왔다"며 "DTI 규제 대상이 확대되는 만큼 이들이 좀더 어려움을 겪을 수 있을 것"이라고 내다봤다.

반면 6억원 이상 아파트가 사실상 투기지역에 집중된 만큼 실제 신규로 규제 대상이 되는 대출이 많지 않고, 그 여파도 크지 않을 것이라는 견해도 있다.

C은행 관계자는 "경기도 전 지역을 포함하더라도 6억원 이상 아파트는 많지 않을 것으로 보인다"며 "아무리 봐도 실효성은 크지 않을 것 같다"고 말했다.

당초 규제안에 포함될 것으로 알려졌던 기존 주택에 대한 DTI 적용이 계속 유지됨에 따라 기존 주택을 담보로 부동산 재산 증식은 계속 가능할 전망이다.

현재 소유권등기 이전이 된지 3개월이 지난 주택을 담보로 대출받을 경우에는 DTI 규제 대상에 포함되지 않는다. 다만 기존 주택을 담보로 대출받고 새로 구입한 주택으로 또다시 대출을 받을 경우에는 기존 주택을 1년 이내에 처분토록 하고 있다.

하지만 새로 구입하는 주택에서 담보대출을 받지 않으면 아무런 제약이 없는 상태다. 기존에 시가 10억원짜리 주택을 보유한 사람의 경우 이 주택을 가지고 LTV(담보인정비율) 40%까지 대출받아 새로운 주택을 투자 목적으로 구입할 수 있다. 또 자신의 명의가 아닌 타인의 명의로 새로운 주택을 구입하는 것도 가능하다.

진상현 김진형 오상헌기자

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